Quels sont les critères d’appréciation de la crédibilité
du promoteur immobilier ivoirien ?
Principe, définition
La problématique de la crédibilité du promoteur immobilier ivoirien a été de tout temps posée par les clients potentiels dans l’exercice du métier de réalisation de la construction de logements destinés à la vente. La problématique est posée en ces termes : pensez-vous que tel opérateur immobilier est-il crédible pour réaliser et vendre des logements en Côte d’Ivoire ! En nous gardant de faire de la mauvaise publicité des opérateurs souvent cités, nous limiterons nos analyses à citer quelques critères qui peuvent vous guider à apprécier la crédibilité de l’opérateur immobilier auquel vous vous adresserez pour votre future acquisition.
Par crédibilité, il faut entendre «l’apparence de vérité qui fait que l’on peut croire ou non, juger ou apprécier quelqu’un ou se faire une idée sur sa personne par rapport à ses agissements ou à son comportement ». De ce point de vue, la crédibilité est une perception abstraite ressentie ou expérimentée par chaque acteur victime ou ayant bénéficié du promoteur. La crédibilité a inéluctablement un impact négatif ou positif sur l’image du promoteur immobilier.
Les critères d’appréciation de la crédibilité du promoteur immobilier
La crédibilité est un paramètre subjectif et non quantifiable qu’un consommateur peut rechercher chez tout promoteur immobilier. La crédibilité peut être analysée en plusieurs critères objectifs qui justifient sa perception quant à l’attitude et au comportement de l’opérateur immobilier vis-à-vis des acteurs du secteur que sont les consommateurs, les banquiers, la justice, les fournisseurs et même sur le marché. Ainsi les points suivants seront analysés pour fonder votre jugement de la crédibilité d'un opérateur immobilier ivoirien.
A°/ - Les critères économiques d’établissement du promoteur
a1°/ - Les promesses du projet immobilier.
Tout projet immobilier respectant les normes habituelles, doit présenter à sa conception, tous les plans et descriptifs techniques et architecturaux faisant ressortir un agencement cohérent des cellules formant les plans de masse.
Un concepteur de plans archi devrait pouvoir intégrer toutes les formes géométriques connues (carré, rectangle, triangle, cercle, losange, trapèze…) ou toutes autres formes à disposer horizontalement ou verticalement et qui soient techniquement réalisables et donnant au bâtiment une architecture harmonieuse, bien pensée et de qualité imaginative.
Le paramètre d’aménagement de la surface de vie à l’intérieur des bâtiments exprimé par la surface utile et la superficie de la parcelle constituent également deux paramètres important de l’appréciation et du marchandising des logements ou de l’opération immobilière comparativement à la concurrence.
Des comparaisons sont très souvent faites entre les superficies des cellules de plan présentant des coûts identiques afin d’apprécier le programme ou l’opérateur immobilier. Il convient toutefois de prendre en compte le paramètre relatif au niveau de vie du quartier où l’opérationest réalisée.
La conception d'un plan d’urbanisme bien agencé, le respect des contraintes de servitude d'urbanisme et la diversité de commodités et d’infrastructures collectives sont autant de critères à prendre en compte dans l’appréciation de la qualité de l’aménagement des quartiers.
a2°/ - L’existence et la conformité de documents cadastraux
Une opération immobilière ne peut être réalisée sans l’acquisition préalable d’une parcelle de terrain à bâtir qui en est la matière première. Très souvent les transactions foncières entre acquéreurs et cédants sont réalisées au mépris de dispositions élémentaires prises entre les parties. Les transactions foncières sont règlementées par une loi faisant obligation aux parties à s’adresser à un notaire installé, qui aura l’obligation de sécuriser la transaction dans l’intérêt des parties et celui de l’Etat quant aux impôts qu’il doit collecter et reverser. Il convient de distinguer deux types de formalités qui sont fonction de l’origine de propriété du terrain en jeu.
Les formalités se déroulent suivant deux approches :
· Terrain répertorié aux Livres Fonciers tenus près le cadastre, la conservation de la propriété foncière et des hypothèques : la procédure utilisant les dispositions juridiques de cession mutation de terrain est suivie et mise œuvre par l’intermédiaire d’un notaire. Cette procédure s’achève par la délivrance du Certificat de Propriété Foncière (CPF) dudit terrain et le paiement intégral du prix de vente. Cette procédure est réputée sécuriser l’acquéreur d’un terrain face à la prolifération de vendeurs véreux dans les agglomérations d’Abidjan et ses banlieues. Avons-nous noté ces dernières années, d’anciens propriétaires fonciers villageois remettre en cause la cession de parcelles acquises en bonne et due forme auprès de la SETU ou de AGEF par des opérateurs immobiliers détenant dans la plupart des cas, des certificats de propriété foncière. Il est vrai que la justice tranche généralement en faveur de l’acquéreur qui s’attachera les services d’un bon conseil, sinon le CPF pourrait être annulé au niveau de la Direction du Service Juridique et du Contentieux du Ministère de la Construction et de l’Urbanisme.
· Terrain non répertorié aux livres fonciers mais issu du morcellement du patrimoine foncier villageois communément appelé terrain villageois : la procédure administrative est suivie par l’acquéreur lui-même pour l’accomplissement des formalités de cession mutation. Cette procédure est surtout mise en œuvre auprès des services décentralisés de l’Etat (collectivités territoriales, Préfecture) et au ministère de la construction et de l’Urbanisme. Les étapes d’obtention des documents administratifs sont les suivantes : l’attestation villageoise, la lettre d’attribution, l’arrêté de concession provisoire (ACP), le certificat de mise en valeur, l’arrêté de concession définitive (ACD) et le Certificat de Propriété Foncière (CPF) du terrain.
A chaque étape de l’accomplissement desdites formalités, il conviendra d’acquitter des frais d’actes pour chaque document sans compter les dessous de table très souvent exigés par les agents des différents services administratifs impliqués dans leur délivrance.
Bien que la procédure administrative soit moins onéreuse que celle décrite en première position, celle-ci a l’inconvénient de ne pas sécuriser suffisamment l’acquéreur d’un terrain face au phénomène de passage de pouvoir des chefs de villages à de nouvelles générations. Devant ce phénomène de changement d’interlocuteurs dans la plupart des situations rencontrées, les nouveaux chefs ont tendance à remettre en cause les actes de cession des parcelles de terrains cédées par les prédécesseurs. Cette situation crée d’importants désagréments observés tout comme la multiplicité d’actions judiciaires récurrentes en réparation des préjudices.
a3°/ - Le critère de capacité économique du promoteur immobilier
Comme souligné dans une note faite précédente décrivant les difficultés de financement rencontrées par la plupart des promoteurs immobiliers ivoiriens, ces difficultés sont réelles et proviennent du fait que ces promoteurs n’arrivent toujours pas à disposer de garanties hypothécaires et commerciales solides pour l'accès au financement du système bancaire local, des opérations projetées.
Rares sont les entreprises qui disposent de fonds propres suffisants pour financer le démarrage de leurs activités. La plupart d’entre elles espèrent pouvoir recourir au cash-flow généré par leurs activités de commercialisation d’une hypothétique opération qu’ils prévoient sur des parcelles villageoises souvent litigieuses ou dont la procédure d’obtention du titre foncier est en cours au ministère de la construction ou au cadastre. De ce fait l’absence d’une base juridique pour une inscription de garantie hypothécaire sur le terrain amoindrit les chances d’obtention de financement bancaire à partir de telle réserve foncière.
Même lorsqu’il existe une possibilité de garantie hypothécaire par l’obtention d’un ACP mentionnant le titre foncier, le promoteur immobilier doit présenter une garantie commerciale constituée par le volume d’activité généré par la signature de contrats de réservation des logements à construire. La troisième garantie consiste en la domiciliation irrévocable des recettes du programme dans un compte séquestre tenu dans les livres de la banque. Il faut noter que celle-ci prendra soin d’inscrire à son bénéfice, un acte de nantissement qui grèvera le fonds mis en dépôt sur ledit compte d’épargne. Il est également possible que la banque prenne d’autres types de garanties complémentaires comme le gage sur certains biens mobiliers ou immobiliers spécifiques comme les véhicules et autres matériels mobiles appartenant à l’entreprise.
La banque peut également exiger un nantissement à inscrire sur le fonds commercial, un cautionnement hypothécaire du chef d’entreprise et de la personne ayant son nom sur les documents de propriété du terrain. Tout ceci confirme bien l’adage selon lequel « l’on ne prête qu’aux riches ».
Le paramètre de moralité intrinsèque du chef d’entreprise, la qualité de l’image marketing du promoteur, la qualité et la fiabilité du dossier financier, sont autant d’atouts pris en compte pour accroître la chance d’accès aux ressources de financement.
Tout cet arsenal de garanties constitue la surface financière élargie du promoteur immobilier, surface à l’analyse de laquelle un accompagnement financier peut lui être consenti par une banque. Un opérateur immobilier crédible devrait pouvoir à notre sens, justifier de l’ensemble des points décrit ci-dessus.
a4°/ - Les critères de délais contractuels de réalisation des opérations
Les délais de livraison généralement annoncés à la commercialisation des programmes immobiliers sont calculés à partir des plannings d’exécution intégrant normalement tous les paramètres imprévisibles comme les intempéries, les événements sociaux ou politiques et tout aléas susceptible de survenir pendant la réalisation des opérations.
Les délais de réalisation intègrent également la durée d’obtention des documents administratifs pour le démarrage des travaux (accord préalable ou Permis de Construire) ou de recherche de financement.
Très souvent les délais annoncés dans les contrats de réservation ne sont pas honorés par certains promoteurs immobiliers pour divers motifs. Le promoteur doit être regardant sur la diligence et la constance dans la mise en œuvre des chantiers, décrire et expliquer le processus de construction selon une organisation et un suivi stricts. Le reproche souvent formulé à l’encontre des promoteurs immobiliers ivoiriens est de ne jamais tenir les engagements de délai de livraison des logements et de les rallonger indéfiniment. Cela impacte négativement l’image et la crédibilité de certains.
a5°/ - La perception de l’image marketing du promoteur immobilier.
L’image du promoteur immobilier ivoirien est sérieusement écorchée par des comportements peu scrupuleux des devanciers qui ont souvent été auteurs de plusieurs délits liés aux détournements de fonds des réservataires. En effet les responsables de certaines entreprises de promotion immobilière ont disparu en emportant les fonds versés par les réservataires. L’image du promoteur immobilier ivoirien se trouve ainsi ternie par ces agissements condamnables qui n’honorent pas la profession.
Il faut aussi reconnaître qu’en ce qui concerne les entreprises opérationnelles dans divers segments du secteur du bâtiment, la dénomination d’un promoteur immobilier reflète très souvent le type d’opérations que réalise celui-ci et qui est vecteur de son image marketing. L’image marketing est une représentation incrustée, gravée dans les attributs de son nom commercial, ou aux :
· Quartiers réalisés : élitistes, résidentiels ou populeux,
· Logements construits : standing, économique ou social.
B°/- Critères liés aux rapports contractuels avec les intervenants
b1°/ - L’accès du promoteur aux ressources de financement
L’accès du promoteur aux ressources de financement constitue une exigence de bonne gouvernance pour l’entreprise immobilière crédible qui aspire à la croissance. Il est inconfortable de constater qu’un opérateur immobilier puisse réaliser un programme sans recourir au moindre financement. La crédibilité de l’opérateur s’observe aussi par sa capacité à avoir accès aux financements extérieurs.
La saine gestion des fonds remis par les réservataires est également un critère d’appréciation de la crédibilité du promoteur immobilier. L’idée contenue dans le vocable de « saine gestion » est que l’argent confié par les réservataires aux promoteurs soit exclusivement consacré à la réalisation des travaux des chantiers pour lesquels ces sommes sont payées. Lorsqu’un chef d’entreprise détourne à son profil personnel ou par manque de procédures de contrôle appropriées, se fait voler par une tierce personne, cela constitue un acte de mauvaise gouvernance qui impacte la crédibilité de son entreprise et ternit son image.
b2°/ - La gestion opérationnelle et le contrôle des risques
La gestion des plannings de réalisation des chantiers constitue également un critère de respect de l’engagement contractuel pris vis-à-vis des réservataires des logements. L’avancement des travaux bien menés rassure et met en confiance les clients qui respecteront leurs échéanciers de paiement de cotisations. A contrario lorsque les travaux sont interrompus ou ralentis pour une raison quelconque, le client déçu ne se sent plus dans l’obligation de respecter le moindre délai de paiement et cherche plutôt à indexer les paiements à l’avancement des travaux.
La célérité dans la mise en œuvre des chantiers, l’information commerciale quasi permanente à donner aux clients sur l’état d’avancement des travaux, la gestion du service après-vente d’après livraison des bâtiments, le conseil technique pertinent à prodiguer aux clients pendant la phase d’aménagement dans leurs locaux sont autant de critères qui forgent forcément la perception des clients vis-à-vis du promoteur immobilier.
Il serait inapproprié pour le promoteur immobilier d’embrasser un vaste chantier dont il maîtrisera mal les contours mais plutôt de les scinder en plusieurs phases ou tranches en fonction de ses capacités économiques. Cela améliorera considérablement sa maîtrise d’ouvrage et ses relation avec les réservataires tout en limitant les pertes financières provenant de vols de matériaux de construction et de litiges.
C°/ - Critères du marketing des opérations
c1°/ - Localisation et description des aménagements
La description des sites de lotissements et de l’emplacement des terrains y compris les références cadastrales matérialisés dans un plan d’urbanisme avec des différences cellules d’aménagement bien présentés prévoyant les commodités usuelles comme les espaces verts, les écoles, les terrains de sport, les aires de jeux, constituent une exigence d’annonces commerciales et de communication. Ce sont là des paramètres qui très souvent déclanchent la décision du client potentiel. Lorsque la description du programme est bien réalisée avec à l’appui des photographies de logements déjà livrés, le client peut fonder son jugement sur des données objectives, réelles et non sur des images virtuelles de plans tirées en 3D à partir de logiciels.
c2°/ - Critère de qualité des aménagements
Les urbanistes sont des concepteurs et créateurs de types de quartiers et à ce titre, ils doivent faire beaucoup d’efforts d’imagination et de créativité concernant les formes urbanistiques d’aménagements des sites. Ils présentent généralement une diversité de plans de cellules d’aménagement que le responsable technique de l’opérateur a la latitude de soumettre à la critique et de proposer tout ce qui pourraient y apporter des améliorations. Un plan d’urbanisme conçu avec stylisme et imagination créative est porteur de sources de vie et d’espoir. L’urbaniste doit restituer au quartier sa beauté intrinsèque que le promoteur ambitionnait de lui donner et le temple des âmes des occupants. L’aménagement du quartier est le premier critère d’admiration ou de critique de tout visiteur. L’agencement de l’aménagement des quartiers doit être en harmonie avec les modèles de bâtiments construits, les types d’assainissement réalisés, les autres commodités et infrastructures collectives mises à la disposition des occupants.
c3°/ - Evaluation de la satisfaction de la clientèle
La crédibilité d’un promoteur immobilier est à l’origine véhiculée par le consommateur c'est-à-dire les locataires et simples visiteurs des quartiers habités. L’appréciation du quartier et du logement est la première remarque généralement faite à l’occupant ou à l’acquéreur par tout nouveau visiteur. Cette appréciation du logement et du cadre de vie est presque toujours rapprochée au coût de l’acquisition afin de classer le niveau de vie prédominant dans le quartier. L’exemple d’acquisition d’un logement à Cocody, au quartier 7ème tranche comparée à celle faite dans le quartier voisin d’AGUIEN Perles.
Le premier critère d’appréciation du logement ou du type de quartier réside dans l’intensité des travaux de modifications après la livraison des logements. L’observation est généralement portée sur le critère d’harmonie entre plusieurs maisons construites en rangées, ce qui dénote du respect ou non du cahier des charges et des servitudes d’urbanisme. La qualité des espaces verts (verdoyant, bien tondus ou nus et dégradés) ajoute à l’appréciation du degré de respect du cadre de vie, de l’environnement et par conséquent, de la catégorisation des occupants. L’autre critère se remarque par le sentiment de fierté des propriétaires clients vis-à-vis de leurs maisons et leurs quartiers appréciés par les visiteurs.
L’appellation ou le nom commercial du promoteur immobilier rimera avec une certaine qualité de programmes et de logements déjà réalisés. Exemple de INTERBAT=Haut standing donc à prix sélectifs ; SICOGI=Economique donc à prix accessibles à tous.
De nos jours la plupart des promoteurs immobiliers alternent les deux types de construction, économiques et standing afin de profiter des avantages spécifiques de chaque segment du secteur de la promotion immobilière. Cependant pour justifier le relèvement substantiel de prix des logements économiques, certains promoteurs attribuent à leurs réalisations l’appellation de logement économique amélioré.
La sécurité collective mise en place pour l’accès aux quartiers livrés, constitue aussi une donne non négligeable d’appréciation de crédibilité du promoteur. Ce critère va de paire avec la mise en place par le promoteur d’un syndic de propriétaires des quartiers livrés, syndic chargé de veillez à la sécurité collective et individuelle des habitants dudit quartier.
Conclusion
Il serait hasardeux de qualifier un opérateur immobilier de crédible ou non sans au préalable avoir analysé tous les contours objectifs, les critères susceptibles de militer en sa faveur ou de nuire à sa réputation.
Il appartient à chaque personne d’expérimenter les agissements de chaque promoteur immobilier ivoirien tout en prenant les dispositions prudentielles appropriées.
Le témoignage de certaines personnes restées sur place au pays peut quelques fois être d’un secours appréciable pour voir si le promoteur est connu ou si l’opération qu’il propose existe bel et bien.
La crédibilité est un acte de bonne foi et de témoignage pour celui qui apprécie, et de reconnaissance de services rendus pour le promoteur apprécié.
