Redynamisation du CDMH pour le financement du logement économique

Le Compte De Mobilisation pour l’Habitat en Côte d'Ivoire

     

«Le CDMH»

La mise en place par l’Etat de Côte d’Ivoire, du compte de mobilisation pour l’habitat (CDMH) a été une réforme institutionnelle majeure, un instrument financé par le système des Fonds Nationaux logés à la Caisse Autonome d’Amortissement. Pendant longtemps le CDMH a représenté un véritable levier économique permettant de booster l’accession à la propriété immobilière grâce à l’incitation fiscale et financière mise.

La reforme institutionnelle mise en œuvre a également permis, avec le désengagement progressif de l’Etat des secteurs économiques productifs et commerciaux et l’adoption en 1987 de mesures instaurant la libre concurrence entre les opérateurs économiques, à plusieurs promoteurs immobiliers privés de pénétrer le secteur du marché de logements économiques.

En effet la plupart des projets immobiliers initiés par les promoteurs privés portant sur des logements économiques ou sociaux se sont appuyé sur les dispositions du Fonds de Soutien à l’Habitat (FSH), du Compte de Mobilisation pour l’Habitat (CDMH) et du Compte des Terrains Urbains (CTU) notamment les avantages fiscaux qui s’y rattachent.

Dès la constitution des fonds, le mécanisme de financement de l’habitat mis en œuvre a eu l’effet de levier économique et financier escompté, celui d’insuffler une nouvelle dynamique au développement des promotions immobilières productrices de logements économiques et sociaux. Cela donnera à la Côte d’Ivoire un nouveau visage dans le segment de logements réservés au plus grand nombre d’ivoiriens à revenu modeste, et sera à la base de la création de nouveaux pôles urbains (les quartiers Sicogi, Sogefiha, Sopim, Sideci)…

Les reformes institutionnelles ont porté sur les avantages fiscaux et financiers consentis par l’Etat à travers les différents fonds mis à la disposition du système bancaire local. Dans ce système le financement du secteur de l’habitat obéit à deux cas de figure :

v         Financement direct par le réseau bancaire local : c’est un système «dit non aidé» qui s’appuie sur la capacité financière propre à chaque potentiel acquéreur qui doit observer les conditionnalités établies et appliquées par chaque banque. Dans ce système de financement les revenus de l’emprunteur doivent être suffisants pour avoir un compte d’épargne, de constituer une épargne au titre de l’apport personnel, épargne dont la régularité ne doit être mise en difficulté. Ici les salaires ou les virements réguliers de revenus mobiliers constituent la crédibilité des emprunteurs, la garantie de la banque et couvrent la durée des échéances de remboursement.

v         Financement ayant recours aux fonds mis en place par l’Etat : le Fonds de Soutien à l’Habitat (FSH) a pour objectif de concourir au financement de l’habitat social et économique permettant d’équilibrer le plan de financement des opérations relatives à ce type de construction. Lorsqu’un programme immobilier de type économique ou social est agréé pour bénéficier d’avantages fiscaux liés audit fonds, les dossiers des clients sont transmis par les banques qui peuvent y avoir recours. Le Compte De Mobilisation pour l'Habitation (CDMH est donc l’un des instruments du FSH réglementé par l’Etat de Côte d’Ivoire pour faciliter l’accession des ménages et particuliers à la propriété immobilière ou foncière, à condition de respecter certaines conditions d’éligibilité.

·     Le bien immobilier à faire financer doit constituer la première habitation principale du ménage et avoir obtenu l'agrément du CDMH. Il peut s'agir de l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, ou de la construction d'une maison individuelle.

·     Le prix d’acquisition du logement n'excède pas 20 millions de FCFA hors taxe sur la valeur ajoutée,

·     Les revenus mensuels du ménage n'excèdent pas 800.000 FCFA (1219,59 euros),

·     La mensualité du prêt ne dépasse pas 30% des revenus du ménage (quotité cessible).

Autres caractéristiques 
Le montant maximum du prêt doit représenter 90% du coût du projet.
La durée de remboursement doit être de 11 ans minimum à 15 ans maximum.
Le taux d'intérêt réglementé par l'Etat Ivoirien est fixé actuellement à 9%.
Une assurance incendie automatique est souscrite via la banque, auprès 
 d'une compagnie d'assurance et la prime est intégrée dans le montant des échéances.
Le remboursement doit se faire par mensualités ou trimestrialités constantes.
2. Pièce d'identité en cours de validité (copie certifiée conforme).
3. Extrait d'acte de naissance de moins de 3 mois.
4. Pour les époux, copie d'acte de mariage ou certificat de mariage.
5. Trois derniers bulletins de salaire (originaux ou copies certifiées conformes) 
 justificatifs de tous autres revenus pris en compte (fonciers, agricoles).
6. Information sur les charges financières éventuelles supportées par le(s) demandeur(s).
7. Justificatifs de l'apport personnel de 10%.
Dans le cas du financement d'une construction : possibilité d'obtenir un "différé partiel" (pendant la période de construction, seuls les intérêts et les primes d'assurances sont perçus).

Les documents à fournir pour la constitution d’un dossier CDMH

1. Demande manuscrite.
NB : les documents 2 à 6 sont à produire par chacun des co-emprunteurs dans le cas d'emprunteurs multiples.

Pièces à fournir en plus : Pour l'acquisition d'un logement collectif neuf : une attestation ou un contrat de réservation.

·     Pour l'acquisition d'un logement ancien : compromis de vente notarié, titre foncier ou certificat de propriété ou arrêté de concession provisoire, état foncier récent.

·     Pour la construction d'une maison individuelle : titre foncier ou certificat de propriété ou arrêté de concession provisoire. Autorisation de construire ou récépissé de dépôt de la demande, plans, extrait topographique, devis descriptif(s) et estimatif(s) des travaux, certificat d'urbanisme.

Conditions obligatoires

·     Être titulaire d'un compte chèque et y domicilier ses revenus (salaire, loyers, revenus agricoles...)

·     Souscrire à une assurance décès invalidité. Des conditions avantageuses sont négociées par les banques auprès d'une compagnie d'assurances agréée.

·     Avoir un compte d’épargne dont le solde au titre de l’apport initial de l’acquéreur est plafonné à 10% du prix de vente hors taxes du logement. Il s'agit d'un acompte sur le prix de vente payé au promoteur à la réservation du logement. La différence de 90% du prix de vente, fait l’objet d’un crédit bancaire acquéreur au bénéfice du réservataire pour solder le prix de vente au promoteur à la remise du logement en fin de travaux. Le crédit bancaire acquéreur est un crédit individuel accordé par le banquier à l’acquéreur du logement qui remplit les conditions du crédit fixées par le banquier

Conditions d’éligibilité des programmes aux exonérations fiscales de l’Etat

Les programmes immobiliers dits «économiques et sociaux» qui remplissent les conditions d’éligibilités prescrites, des exonérations fiscales. Caractéristiques de l’immobilier économique et social.

Type de logement	Surface maximum Parcelle de terrain	Surface utile maximum	Prix de vente HT
Taille du programme	minimum 100 logts
Surface parcelle	400 m² maximum
Prix de vente logement hors taxe
- 3 Pièces – maison jumelée	250 m²	75 m²	12.500.000 CFA
- 4 Pièces – maison jumelée	300 m²	110 m²	15.000.000 CFA
- 4 Pièces maison  améliorée individuelle	400 m²	130 m²	20.000.000 CFA

Exonérations fiscales au bénéfice du promoteur

·     Achats de matériaux de construction sous le régime exonéré de TVA (18%)

·     Achats de prestations de travaux de voiries et réseaux divers (VRD) sous le régime exonéré de TPS (18%)

Avantages au bénéfice des Acquéreurs

·     Obtention de crédits bancaires non assujettis à la TPS (9,09%) pour les programmes éligibles au CDMH

·     Acquisition des logements Hors TVA (18%) et hors droits d’enregistrement,

·     Bonification du taux d’intérêt du crédit acquéreur : la part du taux d’intérêt du crédit à la charge du réservataire emprunteur est réduite à 9,5%. La différence par rapport au taux d’intérêt usuel du banquier est payée par le CDMH

Les exonérations fiscales et la bonification du taux d’intérêt du crédit acquéreur permettent de réduire sensiblement les prix de vente des logements et les frais financiers des crédits acquéreurs d’où la plus grande accessibilité aux logements économiques et sociaux par acquéreurs ayant un faible pouvoir d’achat.

  

Analyses

La politique d’accession à l’habitat pour tous a été initiée par l’Etat de Côte d’Ivoire après l’accession du pays à l’indépendance.

Au plan technique l’Etat a dû mettre en place plusieurs institutions dont les objectifs respectifs étaient le pilotage de la dynamique de production de logements économiques. L’Etat a donc constitué plusieurs structures comme la SICOGI et la SOGEFIHA chargés de conduire les opérations de construction immobilière et en amont, la Société d’Equipement de Terrains Urbains (SETU) qui s’occupait de la viabilisation et de l’aménagement des espaces constructibles.

Au plan du système de financement, le Crédit de Côte d’Ivoire (CCI) et la Banque nationale pour l’épargne et le crédit (BNEC) étaient chargés d’intervenir pour le financement des crédits promoteurs destinés à la production de logements et des crédits acquéreurs  pour la commercialisation desdits logements.

Entre ces deux acteurs fondamentaux de la filière immobilière, l’état a mis en place un mécanisme de soutien à l’habitat économique et d’incitation à l’accession à la propriété foncière et immobilière. Dans le souci d’aider les économiquement faibles l’Etat a quelques fois initié des opérations immobilières dans certains quartiers pour le plus grand nombre d’acquéreurs où il subventionnait les coûts des terrains et d’aménagement du foncier.

L’un des avantages importants pour les acquéreurs était que les intérêts des emprunts destinés à l’acquisition immobilière et foncière dans les programmes agréés au CDMH, étaient bonifiés grâce à l’aval que l’Etat donnait sur les emprunts contractés à l’international par les promoteurs immobiliers chargés de consduire lesdits programmes. Jusqu’en 1985 après 25 ans de mise en œuvre du mécanisme, ce sont plus de 125 000 logements que l’Etat a réalisés en Côte d’Ivoire.

Malheureusement la crise des années 80 viendra interrompre cette politique et obligera l’Etat à changer d’orientation stratégique avec l’avènement des privatisations en 1980 et d’adoption de la charte de libre concurrence initiées par les institutions financières en 1987. Les intervenant du secteur comme le Crédit de Côte d’Ivoire, la BNEC, la SETU et la Sogefiha seront mises en liquidation. Grâce à la privatisation la Sicogi et le GFCI y échapperont de justesse.

Les structures liquidées de l’Etat seront remplacées par des Fonds Nationaux dont la gestion sera jugée plus commode à mettre en œuvre et seront tous logés à la Caisse Autonome d’Amortissement : ce sont le fonds de soutien à l’habitat (FSH), le Compte des Terrains Urbains (CTU) et du Compte de mobilisation pour l’habitat (CDMH).

A travers ces fonds l’Etat apportera un appui financier à la production de logements par le mécanisme qu’il mettra en œuvre et qui permettra aux programmes immobiliers de bénéficier d’allègements fiscaux substantiels. Ainsi pour être éligible auxdits fonds le programme devrait comporter un minimum de 100 logements à Abidjan et 25 logements dans les villes de l’intérieur du pays.

Au titre des facilités offertes et des avantages consentis aux entreprises qui seront éligibles en fonction du dossier constitué, celles-ci seront exonérées de la TVA sur les travaux de construction de logements et d’aménagement et sur les achats de matériaux de construction. Elles seront également exemptées du paiement de la contribution des droits de patente pendant l’année de démarrage de leurs opérations et pendant les deux années suivantes pour ceux des promoteurs qui réalisaient effectivement des logements économiques et sociaux.

Quant aux acquéreurs de logements construits sous ces régimes d’agrément, ils seront exonérés de la Taxe sur Prestation de Service (TPS) exigibles normalement sur les prêts immobiliers accordés par les banques commerciales pour acquérir un logement économique ou social. Ils bénéficiaient en plus d’une dispense des droits de timbre et d’enregistrement des actes de vente notariés suivant les dispositions des articles 648 et 888 du code général des impôts. Un taux d’intérêt préférentiel de crédits bancaires leurs seront consentis grâce à l’agrément de leur dossier au CDMH notamment pour ceux d’entre eux qui avaient un revenu mensuel maximal de 600 mille Fcfa. La différence entre le taux d’intérêt habituellement appliqué par les banques et le taux préférentiel appliqué dans le cadre du CDMH, FSH et du CTU, sera pris en charge et payé par l’Etat. C’est cela la bonification des intérêts.

Il faut noter qu’il n’est pas systématique ni obligatoire que les programmes économiques soient pas agréés au CDMH. Le dossier d’agrément doit être confectionné et présenté à l’agrément par le promoteur immobilier, en respectant un certain formalisme. Concernant les clients des banques qui veulent bénéficier du CDMH pour leurs acquisitions immobilières ou foncières, le dossier doit être dûment constitué auprès des banques.