La problématique de financement de l'immobilier
PRESENTATION GENERALE
LE SECTEUR DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS EN CÔTE D'IVOIRE
La période allant de l’an 2000 à 2005, a particulièrement été éprouvante pour l’économie ivoirienne d’une manière générale et pour les opérateurs économiques du secteur de Bâtiments et des Travaux Publics alors que le taux de croissance économique positif qui était annoncé en 1998 et 1999 et le programme de relance économique articulé autour de «douze chantiers de l’Eléphant d’Afrique» présageaient d’une réelle reprise des activités économiques et commerciales. Cela laissait véritablement croire en un meilleur avenir pour la Côte d’Ivoire dont plusieurs marchés de travaux d'infrastructures et de bâtiments étaient déjà attribués à tour de bras.
Dans le secteur de la promotion immobilière l’espoir renaissait également, voyant se développer et s’intensifier cette activité autour d’un réseau d’entreprises privées pour la couverture d’une demande non satisfaite devenant de plus en plus forte et croissante en logements neufs.
Malheureusement cet espoir sera vite ruiné par l’avènement du coup d’Etat du 24 décembre 1999 qui aura comme corollaire l’instabilité politique, la dégradation de la situation économique et sociale du pays, et pour conséquence une récession économique enregistrée surtout dans le secteur des activités du bâtiment et des travaux publics. Ces facteurs sous-jacents expliquent aujourd’hui la suspension de la plupart des marchés publics jadis attribués, l’interruption de plusieurs concours extérieurs bilatéraux et multilatéraux et des financements intérieurs, situation qui sera à la base de la fermeture de plusieurs entreprises de bâtiment et travaux publics.
Aujourd’hui, la guerre est en phase de prendre fin ; le tissu social et économique a besoin d’être reconstitué. Le secteur du bâtiment et des travaux publics représentant le repère de la reprise des activités économiques, il doit être convenablement pris en charge au même titre que tous les autres secteurs en vue de la reconstruction du pays.
2 LE SECTEUR DU BÂTIMENT
Pendant les années 80, le secteur du bâtiment et des travaux publics a connu une période de relative prospérité favorisée par les grands chantiers d'infrastructures routières et de bâtiments publics dont les marchés avaient été attribués à diverses entreprises par l’Etat dans le cadre des «12 chantiers de l'Eléphant d'Afrique». Vers la fin de la décade 90, les brouilles entre les institutions financières internationales et le pouvoir public local provenant du manque de transparence et de bonne gouvernance dans la gestion et l’utilisation des financements étrangers, sont apparues et ont débouché sur une crise économique et social majeure en Côte d’ Ivoire.
Des tensions politiques internes de tous ordres s’y sont greffées, ce qui a contraindra les pouvoirs publics à réviser voire à reconsidérer plusieurs marchés publics et surtout les modes d’adjudication. Cela a été à la base de la désorganisation de plusieurs entreprises du secteur du bâtiment et des travaux publics et la faillite de plusieurs d’entre elles.
La situation de récession économique observée dans ce secteur sera accompagnée d’une baisse substantielle des revenus de près de 50% de la plupart des entreprises. La conséquence immédiate : les réductions d’effectifs, le retrait de certaines entreprises du secteur économique des BTP comme Colas, Fougerolles ou Jean Lefebvre qui ont dû délocaliser ou mettre leurs activités en veilleuse, la mise au chômage de plusieurs travailleurs.
Les acteurs du secteur de BTP estiment cependant que la récession économique n’est que purement conjoncturelle et que le retour à la paix et à la stabilité politique en Côte d’Ivoire correspondra au retour des bailleurs de fonds et à la relance des investissements.
3 LES CARACTÉRISTIQUES DU MARCHE DU LOGEMENT
En Côte d’Ivoire le marché du logement a connu un fort déséquilibre entre l'offre c'est-à-dire la disponibilité de logements neufs ou rénovés et la demande c'est-à-dire le besoin exprimé sur marché par les familles qui sont à la recherche d’un logement.
Selon les statistiques du Ministère de la Construction , la demande globale de la Côte d’Ivoire en logements serait d’environ 100.000 logements l’an alors que l'offre annuelle n'atteindrait pas 8000 logements.
Sur le marché, il est constaté une nette discrimination faite entre les logements sociaux et économiques par rapport aux logements de standing. Les premiers segments ont bénéficié d'importants appuis financiers de l'Etat contrairement au dernier segment qui ne bénéficie d’aucun appui.
Il faut cependant noter qu’au cours de la dernière décennie les efforts financiers de l’Etat sont restés largement en deçà des attentes des opérateurs du segment des logements sociaux, et l’on a davantage favorisé les logements économiques ce qui aggravera d'autant la situation de l'habitat des couches sociales les plus défavorisées.
Le déficit de plus en plus croissant en logements sociaux aura pour conséquence l’accélération du processus de développement de quartiers périphériques précaires, le développement de bidonvilles dont les habitants vivent dans les conditions extrêmement difficiles.
Quant au marché des logements de standing il est nettement inexploité à cause des coûts d'investissement ou de réalisation élevés nécessitant d’importants fonds de financement et surtout à raison des difficultés d’accès aux financements bancaires locaux par la plupart des promoteurs immobiliers.
Dan la plupart des cas les opérateurs immobiliers sont contraints de restreindre leurs politiques de développement en ne réalisant qu’un nombre limité de logements pour une période donnée à cause du manque de financement. De plus le nombre de demandeurs de logements de standing est essentiellement constitué par une clientèle généralement sélective, recrutée surtout dans la diaspora africaine.
Dans ce segment, les moyens de financements nécessités pour couvrir l’ensemble des besoins en logement de standing sont largement insuffisants par rapport au potentiel constructif et à la demande effective. Très souvent les banques ne limitent les concours qu’à des prêts à la consommation et non des prêts aux promoteurs, ce qui déséquilibre naturellement l’offre et la demande sur le marché de logements.
Deux banques locales qui sont la Banque Nationale d’Investissement (B.N.I.) et la Banque d’Habitat de Côte d’Ivoire (B.H.C.I.) ont une vocation de fiancer le secteur, interviennent dans en pourvoyant quelques financements à certains promoteurs qui observent les critères bancaires usuels de garanties, souvent contraignants et très sélectifs. Par conséquent la plupart des promoteurs se passent des ressources de financements bancaires pour utilisant les ressources générées par la commercialisation des programmes à réaliser.
4 BILAN ET PERSPECTIVES
Certains marchés ou projets de BTP nécessitent d’être réévalués et ne pourront probablement aboutir avant plusieurs années. C'est le cas notamment de celui du 3ème pont à Abidjan (reliant les quartiers de Riviera et de Marcory) ce qui nécessitera de nouvelles négociations techniques, juridiques et financières ; de ce fait les travaux pourraient ne pas démarrer avant l’an 2015.
ANALYSE DU MARCHE DE L’HABITAT EN CÔTE D’IVOIRE
j – PROBLEMATIQUE DE L’HABITAT EN CÔTE D’IVOIRE
Par le slogan «UN IVOIRIEN UN TOIT» un volet social du programme du gouvernement ivoirien s’était fixé comme ambition de permettre à chaque habitant de la Côte d’Ivoire d’accéder à la propriété foncière ou immobilière par l’acquisition d’un logement économique ou social, ou l’achat d’une parcelle de terrain à bâtir. Ce programme social était articulé autour de la mise en œuvre d’un mécanisme institutionnel, technique et financier visant à faire face à une forte demande en logements et en terrains urbains, demandé exprimée par une population ivoirienne à fort taux de migration.
La croissance démographique observée dans la plupart des agglomérations du pays notamment dans le district d’Abidjan et l’insatisfaction manifeste des besoins de la population en logements n’ont-ils pas favorisé le phénomène d’occupation illicite ou de morcellement anarchique d’espaces urbains avec comme corollaire :
la destruction de l’esthétique urbanistique La dégradation de l’environnement La détérioration de l’hygiène publique La création de poches d’habitation précaire et d’insécurité
La relance du secteur économique important voire vital que constitue celui de l’habitat, ne devrait-elle pas représenter une préoccupation majeure des ministères techniques comme le Ministère de la Construction et de l’Urbanisme, le Ministère de l’Economie et des Finances, le Bureau National d’Etudes Techniques et de Développement (BNETD), l’Agence de Gestion Foncière (AGEF) et les institutions de financement du secteur (BNI, BHCI) qui ne cessent de poser la problématique de promotion la de l’habitat, de la disponibilité foncière, de la réalisation des voiries primaires et secondaires qui ne seront possibles qu’avec la mise en œuvre d’un financement adapté, ce qui aboutirait à la création de parcelles à mettre à la disposition des demandeurs.
Dans l’agglomération d’Abidjan la plupart des parcelles de terrains à bâtir ne sont-elles pas détenues coutumièrement par les collectivités villageoises. Ce n’est qu’après de longs et pénibles processus juridiques de retour au patrimoine de l’Etat après la ’’purge des droits coutumiers’’, que ces parcelles sont retournées au patrimoine de l’Etat et transformées en réserves foncières utilisables par les promoteurs immobiliers.
La réalisation des travaux de voiries, des réseaux divers primaires et secondaires incombant à l’Etat en vue de la création de parcelles de terrains véritablement utilisables par les promoteurs immobiliers ou par les particuliers en suivant un plan d’urbanisme.
Les difficultés financières conjoncturelles rencontrées par l’Etat dans la mise en œuvre de cette politique de développement urbanistique, demeurent une contrainte majeure voire un frein à la production de terrains urbains ou de logements.
k –REFORMES INSTITUTIONNELLES DU SECTEUR
Depuis les années 1987 avec le désengagement progressif de l’Etat des activités économiques productives, commerciales et l’adoption de mesures institutionnelles instaurant la libre concurrence entre les opérateurs des secteurs économiques marchands et la mise en œuvre de réformes sectorielles, n’ont-ils pas permis à plusieurs promoteurs immobiliers privés de pénétrer les différents segments du marché de l’habitat en Côte d’Ivoire.
En effet la plupart des projets immobiliers réalisés par certains promoteurs privés portant sur des logements économiques ou sociaux, s’appuient essentiellement sur les dispositions du Fonds de Soutien à l’Habitat (FSH), du Compte de Mobilisation pour l’Habitat (CDMH) et du Compte des Terrains Urbains (CTU).
Par la constitution de ces trois fonds le mécanisme de financement mis en œuvre par l’Etat aura un effet de levier économique et financier dont l’objectif sera d’insuffler une nouvelle dynamique au développement des promotions immobilières du segment des logements sociaux. Cela donnera à la Côte d’Ivoire un nouveau visage dans le secteur des Bâtiments.
Les reformes institutionnelles mises en oeuvre aussi bien pour les promoteurs immobiliers que pour les acquéreurs de logements portent sur les avantages fiscaux et financiers consentis par l’Etat. Dans la situation actuelle le financement du secteur de l’habitat est assuré suivant deux mécanismes :
Le mécanisme utilisé par système bancaire : c’est un système dit non aidé qui s’appuie sur la capacité financière propre de chaque client au regard des exigences de chaque banque ou établissement financier. Dans ce système les revenus des personnes emprunteuses doivent être suffisants pour permettre d’ouvrir des comptes courants, de constituer des épargnes dont la régularité ne doit être mise en difficulté. Ici, ce sont les salaires ou les virements réguliers de revenus mobiliers qui couvrent généralement la durée des échéances de remboursement et constituent donc la crédibilité des demandes de prêts et la garantie de la banque. Les compte de financement mis en place par l’Etat : le Fonds de Soutien à l’Habitat (FSH) a pour objectif de concourir au financement de l’habitat social et économique permettant d’équilibrer les plans de financement des opérations relatives à ce type de construction.
l – TENDANCE DU MARCHÉ DE LOGEMENTS
La croissance démographique provenant d’une forte immigration observée dans les agglomérations urbaines en Côte d’Ivoire, révèle l’ampleur du besoin annuel insatisfait en logements.
Les statistiques de la cellule d’études du BNETD concernant les besoins annuels en logements de la Côte d’Ivoire s’établissent dans les ordres de grandeurs suivants :
L’ensemble des villes de l’intérieur : 25 000 Logements
Les zones rurales (villages et autres) : 50 000 Logements
L’agglomération d’Abidjan : 25 000 Logements
Total des besoins annuels 100 000 Logements
Il faut noter que la seule agglomération d’Abidjan représente un besoin annuel de 25 000 logements pour une population de la capitale économique, de plus en plus croissante.
Le tableau suivant indique la typologie des besoins en logements dans l’agglomération d’Abidjan.
Typologie des
besoins
|
Nombres de
logements
|
Prix indicatifs
(Kcfa)
|
Chiffres d’affaires
(milliards Fcfa)
|
sociaux
|
10 375
|
12 500
|
129,687
|
Logements économiques
|
9 925
|
17 000
|
168,725
|
Moyen de gamme
|
3 125
|
29 000
|
90,625
|
Haut de gamme
|
1 575
|
45 000
|
70,875
|
Total - besoin
|
25 000
|
459,912
|
Source : BNETD (2004)
Diagramme de proportions par type de logements
Dans les années 80, le mécanisme d’accession à la propriété foncière mis en œuvre par la création de fonds sectoriels comme le Fonds de Soutien de l’Habitat (FSH) et le Compte de Mobilisation pour l’Habitat (CDMH), a permis d’accélérer le processus d’accession à la propriété.
Il faut cependant reconnaître que l’offre de logements est restée largement en deçà des besoins réels du marché. A titre d’exemple la direction générale des impôts (DGI) a recensé entre 1995 et 2004 (10 ans) 115 opérations immobilières ayant réalisé 18 882 logements pour un investissement global net de 195,46 milliards de Fcfa et ayant bénéficié d’une exonération fiscale cumulée de 61,85 milliards de Fcfa.
Ces données révèlent l’ampleur du déficit chronique en logements qu’il sera difficile de combler sans une véritable politique vigoureuse de financement des promoteurs et d’accession à la propriété foncière.
Années
|
Nombre
d’opérations
|
Nombre de
logements
|
Investissements
bruts (millions)
|
Avantages
fiscaux
(millions)
|
1995
|
8
|
1 364
|
12 257,5
|
3 135
|
1996
|
13
|
3 674
|
33 373,8
|
9 826
|
1997
|
11
|
2 685
|
27 065,4
|
8 046
|
1998
|
24
|
3 129
|
28 111,4
|
8 344
|
1999
|
29
|
1 269
|
31 024,3
|
9 656
|
2000
|
6
|
953
|
8 719,5
|
2 775
|
2001
|
2
|
336
|
2 941,4
|
888
|
2002
|
10
|
2 885
|
28 794,5
|
10 297
|
2003
|
5
|
708
|
7 060,2
|
2 538
|
2004
|
7
|
1 879
|
16 112,9
|
6 347
|
115
|
18 882
|
195 460,9
|
61 852
|
Source : DGI (2005)
Les statistiques ci-dessus ne spécifient pas la typologie des logements ni les zones géographiques où les opérations immobilières ont dû être réalisées. Cependant vu le montant relatif aux avantages fiscaux consentis et le créneau dans lequel se lancent généralement la plupart des promoteurs immobiliers intervenant sur le marché, il est incontestable d’affirmer qu’il s’agit de logements sociaux et économiques.
Le segment des logements de moyen et haut de gamme représente un besoin annuel réel de plus de 4700 logements équivalant à un potentiel d’activité à exploiter de plus de 200 milliards de Fcfa.
La direction de notre société, consciente de ce potentiel économique et commercial, veut mettre en œuvre une véritable stratégie opérationnelle par le système de groupement d’intérêt économique avec plusieurs partenaires (techniques, financiers, stratégiques, commerciaux) par la mise en place d’un système de financement structuré en vue de l’exploitation dudit segment de marché des logements de standing.
m – OPPORTUNITE ECONOMIQUE
Notre stratégie d’attaque et de pénétration du marché des logements de standing s’articule autour de plusieurs axes :
Le dispositif fiscal et financier actuel concernant la promotion de l’habitat social et économique est conçu en dehors du segment des logements de moyen et haut de gamme. Ce qui fait qu’une frange importante de ménages le plus souvent considérés comme aisés, constitués en grande proportion de la diaspora, se trouve laissée en marge des mesures d’incitation fiscales à l’accession à la propriété foncière et immobilière. Les promoteurs qui interviennent dans le segment des logements de standing sont ainsi pénalisés dans la mesure où les incitations fiscales ne concernent que les segments de logements sociaux et économiques. La plupart des ménages intéressés par les logements de standing ne trouvent aucune objection au critère de coûts sélectifs des logements. La principale difficulté réside dans le minimum de sérieux et de fiabilité du promoteur immobilier, ou le processus juridique d’acquisition des propriétés foncières et surtout dans la lenteur administrative qu’accusent les formalités d’accession à ces propriétés. Les ménages considérés comme aisés préfèrent traiter avec un promoteur immobilier sérieux qui réaliserait des logements acceptables et modulables à souhait Depuis le lancement des premières tranches de nos programmes immobiliers dénommés «Les Arcades», le succès commercial incontestable recueilli par nos modèles de logements, l’expérience acquise depuis 1998 suite à la commercialisation des deux premiers programmes, l’affirmation de plus en plus croissante de la demande pour nos logements et surtout la qualité de notre signature, ajoutent aujourd’hui aux critères d’appréciations de nos produits qu’il nous faut capitaliser. Aujourd’hui la société INTERBAT possède une importante réserve foncière de plus d’une cinquantaine d’hectares dans un quartier de rêve, Cocody Deux Plateaux 8ème tranche, Djibi.
ordre
|
LOTISSEMENTS
|
SUPERFICIES
|
Nombre de lots
|
1
|
Résidence Arcades-3
|
163
| |
2
|
Résidence Arcades-4
|
74
| |
3
|
Résidence les Îles 1ère tranche
|
236
| |
4
|
Résidence Arcades-5
|
125
| |
5
|
Résidence Arcades-5 suite
|
11
| |
6
|
Résidence les Îles 2ème tranche
|
266
| |
7
|
Résidence les îles 3ème tranche
|
85
| |
Total
|
55ha 04a 76ca
|
960
|
La consolidation de la notoriété de la société oblige à lancer concomitamment plusieurs programmes permettant de mettre sur le marché plusieurs logements de tout type et toutes les catégories pour correspondre à la spécificité des demandes.
Pour mettre en place un vaste programme visant à conquérir 60% du besoin des 4700 logements de standing, la stratégie d’acquisition de réserves foncières a été mise en œuvre grâce à un plan de financement de propriétés foncières. Des ressources financières adaptées seront constamment espérées auprès de banques locales ou de partenaires financiers étrangers.
n – MARCHE CIBLE ET CLIENTELE
Compte tenu des tarifs généralement sélectifs de nos logements comparativement à ceux couramment pratiqués par la concurrence, notre clientèle cible porte prioritairement sur :
Les personnels d’encadrement d’entreprises du secteur privé, des régies financières disposant de revenus suffisants leur permettant d’acquérir un logement de standing. Certains membres du personnel d’entreprises ou d’organisations des secteurs économiques formels ou les clients du secteur informel tels que les commerçants indépendants, les hommes d’affaires et les nationaux non résidants (diaspora).
Il convient de noter que nos tarifs généraux tiennent compte du cadre de vie, de l’environnement du quartier, de la qualité de l’aménagement réalisé, de la convivialité des occupants, du niveau de finition et de l’attractivité des logements.
o – CONCURRENCE
Sur le marché de l’habitat plusieurs promoteurs immobiliers sont en concurrence dans l’agglomération d’Abidjan, notamment dans les programmes de logements des tranches sociale et économique. Ce segment de marché de l’habitat situé au bas de la pyramide des logements, présente des besoins plus importants en termes d’effectifs que celui des logements de moyen et haut standing.
Dans le segment des logements sociaux ou économiques, il est courant de constater à la réalisation de la plupart des opérations, le mélange de plusieurs types de logements (duplex, villas individuelles et maisons en bandes), la qualité approximative des ouvrages obligeant souvent les acquéreurs à réaliser des modifications majeurs dénaturant l’environnement urbanistique du quartier et l’harmonie architecturale des séries de logements.
Dans nos quartiers dénommés «Les Arcades» l’harmonie architecturale des logements et l’environnement urbanistique convivial demeurent une préoccupation majeure.
p – STRATEGIE MARKETING
En initiant des programmes d’un type nouveau, nous avons choisit de nous inscrire définitivement dans un segment peu exploité par la concurrence et de privilégier la satisfaction du plus grand nombre de besoins exprimés par les clients ciblés, leur offrant des programmes de qualité respectant certaines normes :
Le strict respect des normes techniques de construction L’harmonie des styles de bâtiment d’un même programme La réalisation d’infrastructures garantissant la convivialité L’assistance aux acquéreurs pour les travaux de modifications La mise en place d’un syndic de copropriété assurant la sécurité et faisant respecter l’hygiène et la salubrité publique.
En tout état de cause, la conception d’un cadre de vie spécifique à l’intérieur de nos quartiers et surtout la qualité des logements sont le fruit d’un savoir-faire capitalisé ajoutant à la qualité de notre signature et à l’honorabilité de notre entreprise.
q - MODE DE REALISATION DES PROGRAMMES
Dans le cadre de la réalisation des travaux de nos programmes immobiliers il est envisagé la mobilisation de plusieurs équipes de chantier constituées de :
personnel technique d’encadrement composé d’ingénieurs génie civil, d’architectes et de techniciens tout corps d’état et de métier du bâtiment, d’ouvriers qualifiés et manœuvres compétents. L’exportation dans la sous-région de l’expertise et de notre savoir-faire se fera par le biais dudit personnel technique déjà rompu aux différentes tâches de construction. Les ouvriers qualifiés et manœuvres sont recrutés de sorte à créer par le truchement de ces opérations immobilières des emplois directs rémunérateurs.
Toutefois certains travaux sont sous-traités auprès d’entreprises spécialisées dans leur domaine d’activité.
r METHODOLOGIE DE COMMERCIALISATION
La méthode de commercialisation des logements telle qu’elle est adoptée par INTERBAT comprend trois phases essentielles :
Les relations publiques et la communication La commercialisation Le service après vente
A- Relations publiques et communication
La stratégie de communication de la société vise plusieurs objectifs complémentaires. Nous voulons informer les clients potentiels de la disponibilité des logements dans les programmes en cours de commercialisation, par des supports publicitaires adéquats. La phase de pré-commercialisation précède donc les autres phases. A ce stade nous menons des campagnes publicitaires axées sur :
des spots publicitaires diffusés les masses média l’affichage de panneaux publicitaires de type routier la mise en ligne et l’actualisation d’information sur site Internet la distribution de prospectus et de brochures, feuillets, gadgets
Le démarchage commercial de proximité est associé à la campagne publicitaire et consiste à entrer en contact direct avec les clients prospects constitués par la diaspora, les autres africains clients dans les opérations immobilières en Côte d’Ivoire et les employés d’institutions internationales et sous-régionales (ONU, BAD, PNUD, UA…).
L’objectif recherché ici, c’est de faire connaître les différents logements qui sont en construction dans les programmes immobiliers en cours, de séduire la clientèle et inciter à la souscription. Cette étape a pour objectif d’établir une liste de clients prospects ayant fait une réservation et acquitté les frais d’ouverture de dossiers. Le paiement de ces frais a pour but de maintenir le contact avec le client en vue de l’informé de l’évolution des travaux du chantier.
B - La commercialisation
La vente d’un logement débute par la confirmation d’une réservation faite au préalable par le client prospect. La confirmation se traduira par le versement d’un premier acompte de 20 % du prix de la maison. Le service commercial prend ainsi toutes les dispositions pour maintenir le contact avec les clients réservataires
C - Le service après vente
Dans le souci de préserver l’harmonie architecturale et le cadre de vie et l’environnement du programme, un accent particulier est mis sur le respect par les clients, du cahier des charges de l’opération. Aussi la mise en place d’un syndic de propriétaires est faite avec comme obligation majeure de faire respecter ledit cahier.
