REPUBLIQUE
DE COTE D'IVOIRE
UNION -
DISCIPLINE - TRAVAIL
MINISTERE
DE LA CONSTRUCTION, DU LOGEMENT
DE
L'ASSAINISSEMENT ET DE L'URBANISME
Et le
MINISTERE
DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES
Voici la stratégie globale et le mode opératoire pour la
mise en œuvre du Programme
Présidentiel de construction de logements sociaux et
économiques.
I. Définition du programme social et économique
Le
logement social est le produit d'une action volontariste des pouvoirs publics,
à travers des subventions directes ou indirectes, visant à loger les ménages à
revenus modestes moyennant un coût d'acquisition ou un loyer compatible avec
leurs ressources. La tentative de définition du logement social doit être la
plus réaliste possible car elle guide la mise .en œuvre des programmes sociaux.
Les deux principaux instruments qui pourraient être retenus à cet effet portent
sur les critères techniques et financiers. Ce sont entre autres :
La densité de construction : pour maximiser la production
des logements à l'hectare tout en évitant une trop forte concentration des
populations dans les quartiers,
La surface des terrains individuels : les surfaces seront réduites au
strict minimum mais devront permettre l'extension des logements,
Le taux d'occupation au sol : Bien qu'en majorité les
familles des demandeurs de logement sociaux soient les plus nombreuses, le taux
d'occupation au sol devra permettre une aération naturelle à l'intérieur des habitations,
entre les maisons voisines et entre les immeubles collectifs. Sur les terrains
individuels les constructions seront érigées de façon à obtenir de petits
jardins intérieurs.
Le coût des logements :
Puisque les
logements sociaux sont construits avec des subventions de l'État, les coûts
d'acquisition et les revenus des demandeurs seront plafonnés pour permettre d'atteindre
les cibles visées.
Définition du logement social et économique en villa basse
Le
tableau ci-dessous regroupe les principales normes techniques et financières, qui
caractérisent le logement social et le logement économique.
Tableau
4 : Définition du logement social et économique selon les normes techniques
et financières
Désignation
|
Typologie
de logements
|
||
social
|
économique
|
||
Densité à l'hectare
|
50
|
50
|
|
Surfaces terrains
individuels
|
90 à 120m²
|
120 à 150 m²
|
|
Taux d'occupation
|
60%
|
60%
|
|
Nombre de pièces
|
2;
3 et 4 maximum
|
3,4 et 5 maximum
|
|
Surface utile
|
2 pièces
|
35 m²
|
-
|
3 pièces
|
45 m²
|
50 m²
|
|
4 pièces
|
55 m²
|
60 m²
|
|
5 pièces
|
-
|
70 m²
|
|
Surface des
pièces
|
Chambre
|
9 à 10 m²
|
10 à 12 m²
|
Séjour
|
15 à 17 m²
|
17 à 22 m²
|
|
Cuisine
|
6 m²
|
7 m²
|
|
Salles d’eau
|
1,80 m²
|
1,80 m²
|
|
Hauteur
sous plafond
|
2,75 m
|
2,75 m
|
|
Coût
maximum de cession HT (FCFA)
|
10 000 000
|
15 000 000
|
|
Définition du logement social et économique en immeuble collectif
En
plus des normes ci-dessus indiquées, l'on retiendra que les immeubles
collectifs se composent essentiellement d'appartements de type trois (3) et
quatre (4) pièces. Le nombre d'appartements des types deux (2) ou cinq (5)
pièces sera minoré dans l'ensemble du programme. Les immeubles seront implantés
de sorte à obtenir des espaces de détente et des pistes piétonnes d'accès auxdits
immeubles. En hauteur, les prix de cession des appartements sont ceux des
villas basses majorés de 25%. Un
programme immobilier est de type social ou économique, lorsque la part
des logements dits sociaux selon la définition ci-dessous est au moins égale à
60% du nombre total de logements du programme.
II. Programme et modèle organisationnel de mise en œuvre
Sur
la période allant de 2012 à 2015, le programme porte sur la réalisation de
50.000 logements sociaux et 10.000 logements économiques à Abidjan et dans des
villes de l'intérieur du pays. Dans la mise en œuvre du programme, le rôle
essentiel de l'État est d'encadrer, encourager et inciter le secteur privé qui
doit rester le promoteur. Le mode de sélection des promoteurs, devra être
conforme à la réglementation en vigueur. Les rôles et responsabilités des deux
acteurs dans ce partenariat sont résumés dans le tableau ci-après.
Tableau 5: Rôles des acteurs
Désignation
|
Rôle
et responsabilité
|
TERRAIN
Mise
à disposition de terrain (identification du site, purge des droits
coutumiers, immatriculation du terrain).
|
Responsabilité :
État
|
Études
et travaux de viabilisation du terrain
|
Voirie
primaire : financement État
|
Voirie
secondaire : financement secteur privé
|
|
LOGEMENTS
Types
de logements à privilégier
|
·
Économique
·
Social
·
Villas basses
·
Immeubles en hauteur
|
PROMOTEUR
Nature du promoteur
|
Secteur
privé. Pas d’intervention directe de l’État
|
Conception
et études des
programmes
|
·
Conception et Études sommaires (APS) :
financement État ;
·
Études d'exécution (APD) : financement secteur privé
|
Construction des logements
|
·
Financement: Promoteur privé
·
Coordination: État
·
Suivi et contrôle des travaux: BNETD
|
ATTRIBUTION
/ COMMERCIALISATION
|
Secteur
privé :
·
Promoteurs et banques
·
Définition et fixation des critères d'éligibilité du logement par l'État
·
Respect
des critères contrôlé par l'État
|
ACQUEREURS
Éligibilité
|
Opération :
secteur privé
·
définition/fixation des critères d'éligibilité par l'État
·
Vérification
des critères d'éligibilité des acquéreurs par les Banques octroyant les crédits acquéreurs ainsi que les structures de refinancement
|
III. Nouvelles mesures d'accompagnement (2012)
Les mesures
fiscales prévues dans le cadre des grands investissements dans le secteur de l'habitat
seront plus incitatives et opérationnelles si les conditions à remplir pour en bénéficier sont allégées. Dans le cadre de la
Construction de logements sociaux, il est proposé de revoir à la baisse le
volume de logements et le nombre d'équipements à réaliser par le promoteur.
Ainsi, la
production de 3000 logements au lieu de 9000, serait exigée en trois ans, soit
une moyenne de 1000 logements par an. Outre cette mesure, il est suggéré :
·
d'accorder
une exonération totale des droits d'enregistrement sur l'inscription hypothécaire
sur le titre foncier que la banque prend pour les crédits acquéreurs ;
·
d'exonérer
la TVA sur les honoraires versés aux notaires sur les inscriptions hypothécaires.
Les
programmes qui devraient bénéficier des mesures fiscales, seront soumis à la Commission
d'Exonération Fiscale pour l'Habitat Social. Par ailleurs dans le cadre des
mesures d'assouplissement liées à l'importance des projets, il est proposé que
l'exonération de la TVA se fasse à priori, par voie d'attestation. Cela
bénéficierait mieux aux acquéreurs finaux.
IV. Redynamisation des fonds de l'habitat
TRANSFORMATION DU COMPTE DE
MOBILISATION POUR L'HABITAT EN ABREGE C.D.M.H, EN COMPTE DE REFINANCEMENT DE
L'HABITAT EN ABREGE C.R.H.
Dans le souci
de répondre aux besoins de plus en plus croissants de la population en matière d'habitat,
l'État de Côte d'Ivoire a adopté une politique de production massive de
logements sociaux qui a posé la problématique du financement des crédits
acquéreurs par les banques. Cette préoccupation a conduit le gouvernement
ivoirien à mettre en place plusieurs fonds, dont le Compte de Mobilisation pour
l'Habitat créé par le décret n087-387 du 1er Avril 1987. Ce fonds visait à
améliorer les conditions de crédit pour l'accession à la propriété de l'habitat
et au refinancement du crédit acquéreur consenti par les banques et
établissements financiers.
Même si
l'apport de ce fonds est indéniable à la politique de l'habitat initiée par l'État,
il est cependant aisé de constater que la crise du logement se pose avec
beaucoup d'acuité aujourd'hui en raison du déficit structurel de l'offre face à
la demande, dû à une démographie galopante et aux revenus de plus en plus faibles
des ménages.
Ce constat a
donc imposé un diagnostic de ce fonds qui présente les insuffisances suivantes:
·
Manque
de ressources du fonds;
·
capacités
financières inadaptées aux exigences et demandes du marché;
·
l'imprécision
du périmètre d'intervention ;
·
l'absence
d'une politique sociale du logement permettant de clarifier et de renforcer les
interventions du Compte de Mobilisation pour l'Habitat;
·
le
contrôle peu efficace des coûts des logements éligibles;
·
le
coût élevé du bénéfice de refinancement ;
·
le
taux élevé du refinancement par rapport aux coûts des ressources des banques.
Au regard des
insuffisances suscitées, la transformation du Compte De Mobilisation pour
l'Habitat en un Compte de Refinancement de l'Habitat, par la modification
substantielle des dispositions du décret l'instituant s'impose pour soutenir la
politique de logement social du Gouvernement.
Caractéristiques du prêt en fonction du niveau de
salaire
Le niveau de
revenu maximum du ménage est fixé à 400.000 F. Quant au crédit, il est proposé
d'appliquer un taux d'intérêt unique maximum de 5,5% pour une durée comprise
entre Il et 20 ans. Cette durée pourrait être portée à 25 ans. La fixation du taux
de refinancement du CDMH et l'allongement de la durée du prêt devraient donc permettre
de rendre les ménages à revenus modestes plus solvable. Pour l'acquéreur, la
diminution du taux d'intérêt et l'allongement de la durée du crédit ont un
impact beaucoup plus important sur la mensualité, et donc sur sa capacité
d'emprunt, comme le montre le tableau ci-dessous. Dans le cadre d'opérations à
caractère très social, il est suggéré un refinancement du crédit-acquéreur, à
taux zéro.
Tableau 6 : mensualités selon les conditions
Condition
financières
|
Conditions
actuelles
|
Conditions actuelles
|
Nouvelles
conditions
|
|
apport initial: 10%
|
apport initial: 10%
|
apport initial: 10%
|
apport initial : 10%
|
|
C.D.M.H.
|
aux d’intérêt : 9,5%
|
taux d’intérêt : 9,5%
|
taux d’intérêt : 5,5%
|
taux d’intérêt : 5,5%
|
durée crédit : 15 ans
|
durée crédit: 20 ans
|
durée: 20 ans
|
durée crédit : 25 ans
|
|
Simulation :
coût du logement
|
Mensualités
s/15ans
|
Mensualités
s/20ans
|
Mensualités s/20ans
|
Mensualités s/25ans
|
5.000.000
|
46.990
|
41.946
|
30.955
|
27.634
|
10.000.000
|
93.980
|
83.892
|
61.910
|
55.268
|
15.000.000
|
140.970
|
125.838
|
92.865
|
82.903
|
Pour éviter
des risques de réduction des emplois du CDMH, la durée du remboursement du prêt
est maintenue entre 11 et 20 ans. Quant au barème de refinancement, il est fixé
en fonction de la durée. Les banques devraient donc supporter une partie de
l'effort de trésorerie.
TRANSFORMATION DU~ FONDS DE SOUTIEN
DE L'HABITAT, EN ABREGE F.S.H, EN
FONDS DE GARANTIE SOLIDAIRE DE
L'HABITAT, EN ABREGE F.G.S.H
L'urbanisation
accélérée et la démographie galopante ont créé une forte demande en matière de logements.
Aussi, l'État Ivoirien, dans l'exercice de ses missions régaliennes a élaboré
une politique de l'habitat en vue de la satisfaction des besoins de plus en
plus grandissants de la population. C'est donc dans sa ferme volonté de
favoriser l'accession à la propriété de l'habitat, que l'État de Côte d'Ivoire
s'est lancé dans la production de logements sociaux. Il s'est donc appuyé sur
des instruments financiers dont le Fonds de Soutien de l'Habitat créé par
décret n°84-315 du 27 juin 1984. Ce Fonds a permis en zone rurale, le
financement de 3.008 logements. En milieu urbain, plusieurs opérations telles
que l'Opération SONACO, l'Opération des Déguerpis de Washington à Biabou, ont
vu le jour. Cependant des difficultés de plusieurs ordres ont atténué son
action. Ces difficultés résident dans :
·
l'insuffisance
des sources de financement. Ce qui le rend dépendant de la subvention de l'État;
·
les
frais de gestion trop élevés;
·
l'inefficacité
des procédures de recouvrement;
·
l'absence
de règles fixant le montant annuel planché de la subvention de l'État;
·
le
champ d'intervention restreint et risqué en milieu rural;
·
l'imprécision
de son périmètre d'intervention;
·
le
mode de gouvernance inadapté.
Tout ceci
dénote d'un dysfonctionnement des mécanismes du Fonds de Soutien de l'Habitat, accentuant
ainsi son inefficacité à faire face au déficit en logement social. Il est donc
impérieux de le redynamiser en le transformant en Fonds de Garantie Solidaire
de l'Habitat afin de lui permettre de répondre aux besoins de logements des populations
à revenus modestes ou irréguliers et du secteur informel. La transformation
souhaitée du FSH en FGRH a pour effet de renforcer les capacités et les outils
de financement en vue de garantir l'accès d'un grand nombre de ménages à
revenus modestes ou irréguliers à des logements sociaux et économiques. Les modifications
apportées au Fonds de Soutien de l'Habitat interviendront non seulement au niveau
de la dénomination, mais également, sur huit (8) articles des douze (12) que
compte le décret n°84-315 du 27 juin 1984 qui le réglemente. Ces changements
auront pour effet d'en faire un Fonds de Garantie Solidaire de l'Habitat et entraîneront
de grandes innovations que sont :
·
la
garantie mutuelle qui permettra l'ouverture du marché financier aux ménages à revenus
modestes ou irréguliers;
·
l'aide
à la bancarisation du système financier;
·
l'augmentation
de l'épargne et la possibilité de financement des investissements immobiliers
sur le moyen et le long terme;
·
la
réduction du nombre de quartiers précaires du fait de l'ouverture du système
financier aux travailleurs du secteur informel à revenus modestes ou
irréguliers;
·
la
forte satisfaction des besoins en logements sociaux même pour ceux qui
n'étaient pas pris en compte par le système bancaire actuel;
·
l'assainissement
des domaines de l'aménagement foncier et de la promotion immobilière.
Enfin, dans
le but de renforcer les ressources de financement de ce fonds et élargir sa
capacité de couverture des risques d'impayés, en plus des cotisations des
adhérents, il y a lieu de lui permettre de recevoir d'autres ressources à
partir des taxes sur certains intrants de base de la construction notamment, le
ciment, le fer, la peinture et les matériaux de couverture.
Fixation d'un
barème pour la purge des droits coutumiers (à venir)
