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mardi 5 mars 2013

Programme Présidentiel de construction de logements sociaux et économiques.

REPUBLIQUE DE COTE D'IVOIRE
UNION - DISCIPLINE - TRAVAIL

MINISTERE DE LA CONSTRUCTION, DU LOGEMENT
DE L'ASSAINISSEMENT ET DE L'URBANISME
Et le
MINISTERE DE L'ECONOMIE ET DES FINANCES

Voici la stratégie globale et le mode opératoire pour la mise en œuvre du Programme
Présidentiel de construction de logements sociaux et économiques.


I. Définition du programme social et économique

Le logement social est le produit d'une action volontariste des pouvoirs publics, à travers des subventions directes ou indirectes, visant à loger les ménages à revenus modestes moyennant un coût d'acquisition ou un loyer compatible avec leurs ressources. La tentative de définition du logement social doit être la plus réaliste possible car elle guide la mise .en œuvre des programmes sociaux. Les deux principaux instruments qui pourraient être retenus à cet effet portent sur les critères techniques et financiers. Ce sont entre autres :
La densité de construction : pour maximiser la production des logements à l'hectare tout en évitant une trop forte concentration des populations dans les quartiers,
La surface des terrains individuels : les surfaces seront réduites au strict minimum mais devront permettre l'extension des logements,
Le taux d'occupation au sol : Bien qu'en majorité les familles des demandeurs de logement sociaux soient les plus nombreuses, le taux d'occupation au sol devra permettre une aération naturelle à l'intérieur des habitations, entre les maisons voisines et entre les immeubles collectifs. Sur les terrains individuels les constructions seront érigées de façon à obtenir de petits jardins intérieurs.
Le coût des logements : Puisque les logements sociaux sont construits avec des subventions de l'État, les coûts d'acquisition et les revenus des demandeurs seront plafonnés pour permettre d'atteindre les cibles visées.

Définition du logement social et économique en villa basse
Le tableau ci-dessous regroupe les principales normes techniques et financières, qui caractérisent le logement social et le logement économique.

Tableau 4 : Définition du logement social et économique selon les normes techniques et financières

Désignation
Typologie de logements
social
économique
Densité à l'hectare  
50
50
Surfaces terrains individuels
90 à 120m²
120 à 150 m²
Taux d'occupation
60%
60%
Nombre de pièces
2; 3 et 4 maximum
3,4 et 5 maximum
Surface utile
2 pièces
35 m²
-
3 pièces
45 m²
50 m²
4 pièces
55 m²
60 m²
5 pièces
-           
70 m²
Surface des pièces
Chambre
9 à 10 m²
10 à 12  m²
Séjour
15 à 17 m²
17 à 22 m²
Cuisine
6 m²
7 m²
Salles d’eau
1,80 m²
1,80 m²
Hauteur sous plafond
2,75 m
2,75 m
Coût maximum de cession HT (FCFA)
10 000 000
15 000 000

Définition du logement social et économique en immeuble collectif

En plus des normes ci-dessus indiquées, l'on retiendra que les immeubles collectifs se composent essentiellement d'appartements de type trois (3) et quatre (4) pièces. Le nombre d'appartements des types deux (2) ou cinq (5) pièces sera minoré dans l'ensemble du programme. Les immeubles seront implantés de sorte à obtenir des espaces de détente et des pistes piétonnes d'accès auxdits immeubles. En hauteur, les prix de cession des appartements sont ceux des villas basses majorés de 25%. Un programme immobilier est de type social ou économique, lorsque la part des logements dits sociaux selon la définition ci-dessous est au moins égale à 60% du nombre total de logements du programme.

II. Programme et modèle organisationnel de mise en œuvre

Sur la période allant de 2012 à 2015, le programme porte sur la réalisation de 50.000 logements sociaux et 10.000 logements économiques à Abidjan et dans des villes de l'intérieur du pays. Dans la mise en œuvre du programme, le rôle essentiel de l'État est d'encadrer, encourager et inciter le secteur privé qui doit rester le promoteur. Le mode de sélection des promoteurs, devra être conforme à la réglementation en vigueur. Les rôles et responsabilités des deux acteurs dans ce partenariat sont résumés dans le tableau ci-après.

Tableau 5: Rôles des acteurs
Désignation
Rôle et responsabilité
TERRAIN
Mise à disposition de terrain (identification du site, purge des droits coutumiers, immatriculation du terrain).
Responsabilité : État
Études et travaux de viabilisation du terrain
Voirie primaire : financement État
Voirie secondaire : financement secteur privé


LOGEMENTS
Types de logements à privilégier
·         Économique
·         Social
·         Villas basses
·         Immeubles en hauteur
PROMOTEUR
Nature du promoteur
Secteur privé. Pas d’intervention directe de l’État
Conception et études des programmes 
·         Conception et Études sommaires (APS) : financement État ;
·         Études d'exécution (APD) : financement secteur privé
Construction des logements
·         Financement: Promoteur privé
·         Coordination: État
·         Suivi et contrôle des travaux: BNETD
ATTRIBUTION / COMMERCIALISATION
Secteur privé :
·         Promoteurs et banques
·         Définition et fixation des critères d'éligibilité du logement par ltat
·         Respect des crires contrôlé par ltat
ACQUEREURS
Éligibilité
Opération : secteur privé
·         définition/fixation des critères d'éligibilité par l'État
·         Vérification des critères d'éligibilité des acquéreurs par les Banques octroyant les crédits acquéreurs ainsi que les structures de refinancement


III. Nouvelles mesures d'accompagnement (2012)

Les mesures fiscales prévues dans le cadre des grands investissements dans le secteur de l'habitat seront plus incitatives et opérationnelles si les conditions à remplir pour en bénéficier sont allégées. Dans le cadre de la Construction de logements sociaux, il est proposé de revoir à la baisse le volume de logements et le nombre d'équipements à réaliser par le promoteur.

Ainsi, la production de 3000 logements au lieu de 9000, serait exigée en trois ans, soit une moyenne de 1000 logements par an. Outre cette mesure, il est suggéré :
·         d'accorder une exonération totale des droits d'enregistrement sur l'inscription hypothécaire sur le titre foncier que la banque prend pour les crédits acquéreurs ;
·         d'exonérer la TVA sur les honoraires versés aux notaires sur les inscriptions hypothécaires.

Les programmes qui devraient bénéficier des mesures fiscales, seront soumis à la Commission d'Exonération Fiscale pour l'Habitat Social. Par ailleurs dans le cadre des mesures d'assouplissement liées à l'importance des projets, il est proposé que l'exonération de la TVA se fasse à priori, par voie d'attestation. Cela bénéficierait mieux aux acquéreurs finaux.

IV. Redynamisation des fonds de l'habitat

TRANSFORMATION DU COMPTE DE MOBILISATION POUR L'HABITAT EN ABREGE C.D.M.H, EN COMPTE DE REFINANCEMENT DE L'HABITAT EN ABREGE C.R.H.

Dans le souci de répondre aux besoins de plus en plus croissants de la population en matière d'habitat, l'État de Côte d'Ivoire a adopté une politique de production massive de logements sociaux qui a posé la problématique du financement des crédits acquéreurs par les banques. Cette préoccupation a conduit le gouvernement ivoirien à mettre en place plusieurs fonds, dont le Compte de Mobilisation pour l'Habitat créé par le décret n087-387 du 1er Avril 1987. Ce fonds visait à améliorer les conditions de crédit pour l'accession à la propriété de l'habitat et au refinancement du crédit acquéreur consenti par les banques et établissements financiers.

Même si l'apport de ce fonds est indéniable à la politique de l'habitat initiée par l'État, il est cependant aisé de constater que la crise du logement se pose avec beaucoup d'acuité aujourd'hui en raison du déficit structurel de l'offre face à la demande, dû à une démographie galopante et aux revenus de plus en plus faibles des ménages.

Ce constat a donc imposé un diagnostic de ce fonds qui présente les insuffisances suivantes:
·         Manque de ressources du fonds;
·         capacités financières inadaptées aux exigences et demandes du marché;
·         l'imprécision du périmètre d'intervention ;
·         l'absence d'une politique sociale du logement permettant de clarifier et de renforcer les interventions du Compte de Mobilisation pour l'Habitat;
·         le contrôle peu efficace des coûts des logements éligibles;
·         le coût élevé du bénéfice de refinancement ;
·         le taux élevé du refinancement par rapport aux coûts des ressources des banques.

Au regard des insuffisances suscitées, la transformation du Compte De Mobilisation pour l'Habitat en un Compte de Refinancement de l'Habitat, par la modification substantielle des dispositions du décret l'instituant s'impose pour soutenir la politique de logement social du Gouvernement.

Caractéristiques du prêt en fonction du niveau de salaire

Le niveau de revenu maximum du ménage est fixé à 400.000 F. Quant au crédit, il est proposé d'appliquer un taux d'intérêt unique maximum de 5,5% pour une durée comprise entre Il et 20 ans. Cette durée pourrait être portée à 25 ans. La fixation du taux de refinancement du CDMH et l'allongement de la durée du prêt devraient donc permettre de rendre les ménages à revenus modestes plus solvable. Pour l'acquéreur, la diminution du taux d'intérêt et l'allongement de la durée du crédit ont un impact beaucoup plus important sur la mensualité, et donc sur sa capacité d'emprunt, comme le montre le tableau ci-dessous. Dans le cadre d'opérations à caractère très social, il est suggéré un refinancement du crédit-acquéreur, à taux zéro.

Tableau 6 : mensualités selon les conditions
Condition financières
Conditions actuelles
Conditions actuelles
Nouvelles conditions

apport initial: 10%
apport initial: 10%
apport initial: 10%
apport initial : 10%
C.D.M.H.
aux d’intérêt : 9,5%
taux d’intérêt : 9,5%
taux d’intérêt : 5,5%
taux d’intérêt : 5,5%

durée crédit : 15 ans
durée crédit: 20 ans
durée: 20 ans
durée crédit : 25 ans
Simulation : coût du logement
Mensualités s/15ans
Mensualités s/20ans
Mensualités s/20ans
Mensualités s/25ans
5.000.000
46.990
41.946
30.955
27.634
10.000.000
93.980
83.892
61.910
55.268
15.000.000
140.970
125.838
92.865
82.903

Pour éviter des risques de réduction des emplois du CDMH, la durée du remboursement du prêt est maintenue entre 11 et 20 ans. Quant au barème de refinancement, il est fixé en fonction de la durée. Les banques devraient donc supporter une partie de l'effort de trésorerie.

TRANSFORMATION DU~ FONDS DE SOUTIEN DE L'HABITAT, EN ABREGE F.S.H, EN
FONDS DE GARANTIE SOLIDAIRE DE L'HABITAT, EN ABREGE F.G.S.H

L'urbanisation accélérée et la démographie galopante ont créé une forte demande en matière de logements. Aussi, l'État Ivoirien, dans l'exercice de ses missions régaliennes a élaboré une politique de l'habitat en vue de la satisfaction des besoins de plus en plus grandissants de la population. C'est donc dans sa ferme volonté de favoriser l'accession à la propriété de l'habitat, que l'État de Côte d'Ivoire s'est lancé dans la production de logements sociaux. Il s'est donc appuyé sur des instruments financiers dont le Fonds de Soutien de l'Habitat créé par décret n°84-315 du 27 juin 1984. Ce Fonds a permis en zone rurale, le financement de 3.008 logements. En milieu urbain, plusieurs opérations telles que l'Opération SONACO, l'Opération des Déguerpis de Washington à Biabou, ont vu le jour. Cependant des difficultés de plusieurs ordres ont atténué son action. Ces difficultés résident dans :
·         l'insuffisance des sources de financement. Ce qui le rend dépendant de la subvention de l'État;
·         les frais de gestion trop élevés;
·         l'inefficacité des procédures de recouvrement;
·         l'absence de règles fixant le montant annuel planché de la subvention de l'État;
·         le champ d'intervention restreint et risqué en milieu rural;
·         l'imprécision de son périmètre d'intervention;
·         le mode de gouvernance inadapté.

Tout ceci dénote d'un dysfonctionnement des mécanismes du Fonds de Soutien de l'Habitat, accentuant ainsi son inefficacité à faire face au déficit en logement social. Il est donc impérieux de le redynamiser en le transformant en Fonds de Garantie Solidaire de l'Habitat afin de lui permettre de répondre aux besoins de logements des populations à revenus modestes ou irréguliers et du secteur informel. La transformation souhaitée du FSH en FGRH a pour effet de renforcer les capacités et les outils de financement en vue de garantir l'accès d'un grand nombre de ménages à revenus modestes ou irréguliers à des logements sociaux et économiques. Les modifications apportées au Fonds de Soutien de l'Habitat interviendront non seulement au niveau de la dénomination, mais également, sur huit (8) articles des douze (12) que compte le décret n°84-315 du 27 juin 1984 qui le réglemente. Ces changements auront pour effet d'en faire un Fonds de Garantie Solidaire de l'Habitat et entraîneront de grandes innovations que sont :
·         la garantie mutuelle qui permettra l'ouverture du marché financier aux ménages à revenus modestes ou irréguliers;
·         l'aide à la bancarisation du système financier;
·         l'augmentation de l'épargne et la possibilité de financement des investissements immobiliers sur le moyen et le long terme;
·         la réduction du nombre de quartiers précaires du fait de l'ouverture du système financier aux travailleurs du secteur informel à revenus modestes ou irréguliers;
·         la forte satisfaction des besoins en logements sociaux même pour ceux qui n'étaient pas pris en compte par le système bancaire actuel;
·         l'assainissement des domaines de l'aménagement foncier et de la promotion immobilière.

Enfin, dans le but de renforcer les ressources de financement de ce fonds et élargir sa capacité de couverture des risques d'impayés, en plus des cotisations des adhérents, il y a lieu de lui permettre de recevoir d'autres ressources à partir des taxes sur certains intrants de base de la construction notamment, le ciment, le fer, la peinture et les matériaux de couverture.
Fixation d'un barème pour la purge des droits coutumiers (à venir)
 Article de publication

Le temps fait l'avenir

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