PRÉSENTATION
L'objectif recherché par l'organisation du séminaire de l’APBEF-CI pendant les journées du banquier d’Abidjan, c'est de pouvoir recenser et d’analyser tous les aspects économiques et surtout les contraintes de tous ordres observées dans l'organisation et la mise en œuvre du financement d’opérations d'acquisition foncière et de promotion immobilière. Les solutions pertinentes visant à la satisfaction des besoins exprimés sur le marché du logement ont été recherchées. Il s'agit notamment de faire :
• Un état des lieux du processus d'acquisition foncière, de purge des droits liés à la détention coutumière ou à toute servitude conventionnelle.
• Des propositions pertinentes visant à l'amélioration dudit processus d'apurement de droits coutumiers dans une dynamique de partenariat gagnant/gagnant que nous préconisons de mettre en œuvre entre les promoteur fonciers ou immobiliers et les propriétaires fonciers villageois (système de compensation des droits par la dation ou l'échange de biens immobiliers générateurs de revenus permanents).
• L'application du plan d'urbanisme directeur ou de détail projeté par le Ministère en charge de l’urbanisme, dans les différentes agglomérations urbaines du pays, permettant ainsi aux promoteurs immobiliers d'exercer leur mission visant à œuvrer à la satisfaction des besoins en logements exprimés sur le marché.
• Le passage en revue de l’'état des relations entre les opérateurs du secteur immobilier ou foncier et le système bancaire local dans l’optique du niveau de financements octroyé au secteur.
La réglementation en matière d'organisation du secteur foncier et de l'habitat ne fait-elle pas partie intégrante des attributions régaliennes de l'État qui devrait recherche en permanence l'activation des leviers (économiques,
Financiers et fiscaux) en vue de booster les opérations visant la satisfaction des besoins, et offrant ainsi aux populations les meilleurs opportunités d'acquisition foncière ou immobilière. Cela contribuerait sans nul doute au bien-être social des populations.
Nous pensons que plusieurs problématiques se posent dans ce domaine, en ces termes :
1. Qui est aujourd'hui habilité à conduire un lotissement, un aménagement foncier ou à initier une promotion immobilière, avec quels moyens et pour quelle clientèle?
2. Quelles sont les raisons pour lesquelles le système bancaire local est réticent à apporter une solution idoine à la problématique de financement du secteur immobilier, dans les mêmes conditions que les autres secteurs économiques marchands ?
3. Quelles sont les garanties que peut offrir le secteur économique dans son ensemble, à la mise en œuvre globale d'un financement approprié?
Il nous appartient d'analyser le mode opératoire de réalisation des lotissements de terrains villageois dont la finalité est la création en nombre suffisant de terrains d'assiettes des opérations immobilières.
Les conditions de mise en œuvre des missions et du respect des obligations des aménageurs fonciers font déjà l'objet de revues périodiques des autorités de tutelle afin de lever tout obstacle éventuel à la réaliser desdites missions.
Il nous appartient de dégager les faiblesses et de faire des propositions pertinentes à travers une matrice d'actions à explorer en vue de l'amélioration du niveau de satisfaction des besoins.
A titre d’exemple, avons-nous voulu faire ici, quelques calculs de simulation rapide de fonds susceptibles d'être épargnés par chaque potentiel client faisant partie d'une population cible, estimée à environ 400.000 individus appartenant à plusieurs couches sociales et à différentes segments de besoins.
Cf simulation d’épargne
SIMULATION D'EPARGNE - CONSTITUTION DE FONDS DE GARANTIE DU FONCIER
| |||||||||||
LOGEMENTS
SOCIAUX
|
Cotisations et Apports Personnels
|
Effectif
|
Fonds d'Épargne (Fonde de Garantie)
|
Prix indicatif
par logement
|
Rapports d'activités immobilières
| ||||||
Cotisation
mensuelle
|
cotisation
sur 12 mois
|
Cotisations
sur 36 mois
|
clients
|
Épargne sur
1an
|
Épargne sur
3ans
|
Chiffre d'Affaires
attendu du segment
|
Financement du
Crédit acquéreur
| ||||
Maison 1 pièce
|
Bande plein pied
|
10 000
|
120 000
|
360 000
|
15 000
|
1 800 000 000
|
5 400 000 000
|
3 960 000
|
59 400 000 000
|
54 000 000 000
| |
Maison 2 pièces
|
Bande plein pied
|
12 000
|
144 000
|
432 000
|
18 000
|
2 592 000 000
|
7 776 000 000
|
4 752 000
|
85 536 000 000
|
77 760 000 000
| |
Maison 3 pièces
|
Bande plein pied
|
15 000
|
180 000
|
540 000
|
27 000
|
4 860 000 000
|
14 580 000 000
|
5 940 000
|
160 380 000 000
|
145 800 000 000
| |
60 000
|
9 252 000 000
|
27 756 000 000
|
305 316 000 000
|
277 560 000 000
| |||||||
LOGEMENTS
ECONOMIQUES
|
Cotisations et Apports Personnels
|
Effectif
|
Fonds d'Épargne (Fonde de Garantie)
|
Prix indicatif
par logement
|
Rapports d'activités immobilières
| ||||||
Cotisation
mensuelle
|
Cotisation
sur 12 mois
|
Cotisations
sur 36 mois
|
clients
|
Épargne sur
1an
|
Épargne sur
3ans
|
Chiffre d'Affaires
attendu du segment
|
Financement du
Crédit acquéreur
| ||||
Maison 1 pièce
|
duplex en bande
|
17 000
|
204 000
|
612 000
|
18 000
|
3 672 000 000
|
11 016 000 000
|
6 120 000
|
110 160 000 000
|
99 144 000 000
| |
Maison 2 pièces
|
duplex en bande
|
25 000
|
300 000
|
900 000
|
24 000
|
7 200 000 000
|
21 600 000 000
|
9 000 000
|
216 000 000 000
|
194 400 000 000
| |
Maison 3 pièces
|
duplex en bande
|
35 000
|
420 000
|
1 260 000
|
42 000
|
17 640 000 000
|
52 920 000 000
|
12 600 000
|
529 200 000 000
|
476 280 000 000
| |
Maison 4 pièces
|
duplex en bande
|
45 000
|
540 000
|
1 620 000
|
36 000
|
19 440 000 000
|
58 320 000 000
|
16 200 000
|
583 200 000 000
|
524 880 000 000
| |
-
|
-
|
120 000
|
47 952 000 000
|
143 856 000 000
|
1 438 560 000 000
|
1 294 704 000 000
| |||||
LOGEMENTS
ECONOMIQUES AMELIORES
|
Cotisations et Apports Personnels
|
Effectif
|
Fonds d'Épargne (Fonde de Garantie)
|
Prix indicatif
par logement
|
Rapports d'activités immobilières
| ||||||
Cotisation
mensuelle
|
Cotisation
sur 12 mois
|
Cotisations
sur 36 mois
|
clients
|
Épargne sur
1an
|
Épargne sur
3ans
|
Chiffre d'Affaires
attendu du segment
|
Financement du
Crédit acquéreur
| ||||
Maison 3 pièces
|
duplex individuel
|
45 000
|
540 000
|
1 620 000
|
15 000
|
8 100 000 000
|
24 300 000 000
|
17 820 000
|
267 300 000 000
|
243 000 000 000
| |
Maison 4 pièces
|
duplex individuel
|
60 000
|
720 000
|
2 160 000
|
25 000
|
18 000 000 000
|
54 000 000 000
|
23 760 000
|
594 000 000 000
|
540 000 000 000
| |
Maison 5 pièces
|
duplex individuel
|
75 000
|
900 000
|
2 700 000
|
15 000
|
13 500 000 000
|
40 500 000 000
|
29 700 000
|
445 500 000 000
|
405 000 000 000
| |
Maison 4 pièces
|
Maison basse ind.
|
40 000
|
480 000
|
1 440 000
|
25 000
|
12 000 000 000
|
36 000 000 000
|
15 840 000
|
396 000 000 000
|
360 000 000 000
| |
Maison 5 pièces
|
Maison basse ind.
|
45 000
|
540 000
|
1 620 000
|
20 000
|
10 800 000 000
|
32 400 000 000
|
17 820 000
|
356 400 000 000
|
324 000 000 000
| |
100 000
|
62 400 000 000
|
187 200 000 000
|
2 059 200 000 000
|
1 872 000 000 000
| |||||||
LOGEMENTS DE
BON STANDING
|
Cotisations et Apports Personnels
|
Effectif
|
Fonds d'Epargne (Fonde de Garantie)
|
Prix indicatif
par logement
|
Rapports d'activités immobilières
| ||||||
Cotisation
mensuelle
|
Cotisation
sur 12 mois
|
Cotisations
sur 36 mois
|
clients
|
Epargne sur 1an
|
Epargne sur 3ans
|
Chiffre d'Affaires
attendu du segment
|
Financement du
Crédit acquéreur
| ||||
Maison 5 pièces
|
Duplex avec garage
|
110 000
|
1 320 000
|
3 960 000
|
9 000
|
11 880 000 000
|
35 640 000 000
|
39 600 000
|
356 400 000 000
|
320 760 000 000
| |
Maison 6 pièces
|
Duplex avec garage
|
130 000
|
1 560 000
|
4 680 000
|
12 000
|
18 720 000 000
|
56 160 000 000
|
46 800 000
|
561 600 000 000
|
505 440 000 000
| |
Maison 7 pièces
|
Duplex avec garage
|
150 000
|
1 800 000
|
5 400 000
|
21 000
|
37 800 000 000
|
113 400 000 000
|
54 000 000
|
1 134 000 000 000
|
1 020 600 000 000
| |
Maison >7 pièces
|
Duplex avec garage
|
200 000
|
2 400 000
|
7 200 000
|
18 000
|
43 200 000 000
|
129 600 000 000
|
72 000 000
|
1 296 000 000 000
|
1 166 400 000 000
| |
-
|
-
|
60 000
|
111 600 000 000
|
334 800 000 000
|
3 348 000 000 000
|
3 013 200 000 000
| |||||
Total
|
340 000
|
231 204 000 000
|
693 612 000 000
|
-
|
7 151 076 000 000
|
6 457 464 000 000
| |||||
Estimation des besoins en logements d'Abidjan
|
200 000
| ||||||||||
Estimation des besoins en logements hors d'Abidjan
|
200 000
| ||||||||||
Stock des besoins en logements
|
400 000
| ||||||||||
Vu le niveau de besoins exprimés et la rareté des ressources de financement offertes par le système bancaire local, nous pensons qu'une décision politique devrait intervenir en vue d'aider à l'organisation d'une Épargne Nationale Obligatoire que nous préconisons pour tous ceux qui aspirent à l'accession à la propriété foncière ou immobilière.
Des dispositions législatives et réglementaires diligentes doivent être arrêtées afin d'organiser cette Épargne Nationale Obligatoire qui devra prendre en compte les niveaux de revenus des ménages composant chaque couche sociale :
Couches sociales susceptibles d'épargner
clientèle potentielle
|
Reclassement des épargnants par
segment de besoins
|
travailleurs de la fonction publique
|
Segment des terrains nus viabilisés
|
travailleurs du secteur privé
|
Segment du logement de standing
|
opérateurs d'activités artisanales
|
Segment du logement économique amélioré
|
exploitants d'activités agro-pastorales
|
Segment du logement économique
|
commerçants et professions libérales
|
Segment du logement social
|
Ivoiriens & autres africains de la diaspora
|
Une épargne nationale doit être organisée et mise en œuvre par le système de précomptes sur tout type de revenus, et sur les salaires des travailleurs; les fonds seront ainsi collectés et déposés sur le compte l'épargne propre à chaque individu précompté. Ces fonds seront destinés à procurer à l'épargnant dans un délai de trois ans, un bien en vue de son accession à la propriété foncière et immobilière. Les employeurs pourraient éventuellement être sollicités à contribuer au bien-être futur de leurs employés.
Les fonds ainsi recueillis par ce système d'Épargne Nationale Obligatoire devraient concourir à la constitution et la mise en œuvre d'un Fonds de Garantie Mutuelle du Foncier et de l'Habitat (FGM-FH) à déposer sur un compte tenu à la BCEAO et mis en œuvre à travers le système bancaire national.
D'autres sources de financement pourront provenir de divers prélèvements à instituer sur toutes les activités générées par les opérations du secteur de l'immobilier. Le fait générateur de ces prélèvements peut être la facture des fournisseurs de matériaux de construction (FSH 3%), la collecte des débours par les notaires, les redevances payées aux professionnels du secteur tels: les architectes, ingénieurs, géomètres, experts, urbanistes, ...
Avec la mise en œuvre de ces différentes contributions au financement du FGM-FH par les épargnants et par les autres acteurs du secteur immobilier, nous sommes d'avis que la Côte d'Ivoire passera de la situation actuelle de besoin en logements à une situation d'excédent d'offres de logements et de terrains viabilisés expurgés de tout droit.
L'objectif recherché par les pouvoirs publics n'est-il pas de donner à chaque travailleur l'opportunité d'acquisition d'un logement conforme à son besoin dans un cadre de vie sain et propice à son épanouissement en fonction de son niveau de revenu et d'épargne.
Il faut saluer l'espoir qui semble renaître grâce à la mise en œuvre d'une réglementation indispensable à l'assainissement du secteur de l'immobilier et de l'aménagement foncier par le Ministère de la Construction, de l'Urbanisme et de l'Assainissement.
Nous espérons qu'il nous sera permis d'aller plus en détail dans la proposition qui est la nôtre quant à «La politique du foncier tendant à favoriser l'accession à la propriété foncière et immobilière en Côte d'Ivoire».
Quels sont les critères d'appréciation de la crédibilité de l’aménageur foncier ou du promoteur immobilier ivoirien?
Principe, définition
La problématique de la crédibilité du promoteur immobilier ivoirien est très souvent prise en compte par les banques lorsqu'elles doivent faire des financements ; et par les clients auxquels les biens immobiliers sont destinés dans le cadre de la construction de logements.
La problématique est posée en ces termes : tel opérateur immobilier est-il crédible pour réaliser et vendre des logements ? Nous limitons nos analyses à quelques critères non exhaustifs qui peuvent fonder l'appréciation de la crédibilité de l'opérateur.
Il faut entendre par crédibilité «l'apparence de vérité qui fait que l'on peut croire ou non, juger ou apprécier un opérateur immobilier par rapport à ses réalisations ou se faire une idée des dirigeants au regard de leur agissements ou de leurs comportements ». De ce point de vue la crédibilité est une perception abstraite ressentie ou expérimentée par chaque potentiel acquéreur susceptible de bénéficier ou d'être victime du promoteur. La crédibilité est une appréciation subjective et non quantifiable qu'un client potentiel peut chercher à connaître chez tout promoteur.
Les critères d'appréciation de la crédibilité de l'opérateur
La crédibilité peut être analysée en plusieurs approches objectives qui justifient la perception quant à l'attitude et au comportement de l'opérateur immobilier ou foncier vis-à-vis des intervenants du secteur que sont les consommateurs, les banquiers, la justice, les fournisseurs et même sur le marché. Ainsi les points suivants seront analysés pour fonder notre jugement sur la crédibilité d'un opérateur immobilier ou d'un aménageur foncier.
A- Les critères économiques d'établissement de l'opérateur
Comme souligné dans une note décrivant les difficultés de financement rencontrées par la plupart des promoteurs immobiliers ivoiriens, ces difficultés sont réelles et proviennent du fait que ces promoteurs n'arrivent toujours pas à disposer de garanties hypothécaires et commerciales suffisantes pour accéder au financement du système bancaire local des opérations qu'ils projettent réaliser.
Rares sont les entreprises qui disposent de fonds propres suffisants pour financer le démarrage de leurs activités. La plupart d'entre elles espèrent pouvoir recourir au cash-flow généré par leurs activités de commercialisation d'une hypothétique opération qu'ils prévoient sur des parcelles villageoises souvent litigieuses ou dont la procédure d'obtention du titre foncier est en souffrance au ministère de la construction.
Même lorsqu'il existe une possibilité de garantie hypothécaire par l'obtention d'un ACP mentionnant le titre foncier, le promoteur immobilier doit présenter une garantie commerciale suffisante constituée par le volume d'activité généré par la signature de contrats de réservation des logements qu'il projette de construire.
La troisième garantie consiste à domicilier irrévocablement les recettes du programme dans un compte séquestre tenu dans les livres de la banque. Il faut noter que celle-ci prendra soin d'inscrire à son bénéfice, un nantissement qui grèvera les fonds mis en séquestre sur ledit compte. " est également possible que la banque prenne d'autres types de garanties complémentaires comme le droit de gage sur certains biens mobiliers ou immobiliers spécifiques comme les véhicules et autres matériels mobiles et équipements de production appartenant à l'entreprise.
La banque peut également exiger un nantissement à inscrire sur le fonds commercial assorti d'un cautionnement hypothécaire du directeur d'entreprise et de la personne ayant son nom porté sur les documents de propriété du terrain. Tout ceci confirme bien l'adage selon lequel « l'on ne prête qu'aux riches ».
Les paramètres de moralité intrinsèque du chef d'entreprise, la qualité de l'image marketing du promoteur, la qualité et la fiabilité du Business-Plan, sont autant d'atouts pris en compte pour accroître la chance d'accès aux ressources de financement bancaires.
Tout cet arsenal de garanties constitue la surface financière élargie du promoteur immobilier, surface à l'analyse de laquelle un accompagnement financier peut lui être consenti par une banque. Un opérateur immobilier crédible devrait pouvoir à notre sens, justifier l'ensemble des points décrit ci-dessus.
a2°/ - Les promesses du projet
Tout projet immobilier respectant le formalisme habituel, dans sa conception, doit présenter tous les plans et descriptifs techniques faisant ressortir un agencement cohérent des cellules formant les plans de masse.
Tout concepteur de plans devrait pouvoir intégrer toutes les formes géométriques connues (carré, rectangle, triangle, cercle, losange, trapèze ...) ou toutes autres formes à disposer en horizontale ou verticale techniquement réalisables et donnant au bâtiment une architecture harmonieuse, bien pensée et de qualité imaginative.
Le paramètre d'aménagement de l'espace de vie à l'intérieur des bâtiments exprimés par la surface utile et la superficie de la parcelle constituent deux paramètres d'appréciation et de marchandising du logement ou de l'opération immobilière comparativement aux offres de la concurrence.
Des comparaisons sont très souvent faites entre les superficies des cellules de plan présentant des coûts identiques afin d'apprécier le programme ou l'opérateur immobilier. Il convient toutefois de prendre en compte le paramètre relatif au niveau de vie recherché du quartier de l'opération.
La conception d'un plan d'urbanisme particulièrement bien agencé, le respect des contraintes de servitude d'urbanisme et la diversité de commodités et d'infrastructure collectives sont autant de critères pris en compte dans l'appréciation de l'aménagement des quartiers.
a3°/ - L'existence et la conformité des documents cadastraux
Une opération immobilière ne peut être réalisée sans l'acquisition préalable d'une parcelle de terrain nu qui en est la matière première. Très souvent les transactions foncières entre acquéreurs et cédants de terrains nus sont réalisées au mépris de dispositions élémentaires entre les parties. Les transactions foncières sont réglementées par une loi faisant obligation aux parties à s'adresser à un notaire qui aura l'obligation de sécuriser l'intérêt des parties et celui de l'État quant aux impôts qu'il doit collecter et reverser. Il convient de distinguer deux types de formalités en fonction de l'origine de propriété des terrains. Les formalités se déroulent suivant deux approches:
• Terrain répertorié aux Livres Fonciers tenus près le cadastre, la conservation de la propriété foncière et des hypothèques: la procédure utilisant les dispositions juridiques de cession mutation de terrain est suivie et mise œuvre par l'intermédiaire d'un notaire. Cette procédure s'achève par la délivrance du Certificat de Propriété Foncière (CPF) dudit terrain et le paiement intégral du prix de vente. Cette procédure est réputée sécuriser l'acquéreur d'un terrain face à la prolifération de vendeurs véreux dans les agglomérations d'Abidjan et ses banlieues. Avons-nous noté ces dernières années, d'anciens propriétaires fonciers villageois remettre en cause la cession de parcelles acquises en bonne et due forme auprès de la SETU ou de AGEF par des opérateurs immobiliers détenant dans la plupart des cas, des certificats de propriété foncière. Il est vrai que la justice tranche généralement en faveur de l'acquéreur qui s'attachera les services d'un bon conseil, sinon le CPF pourrait être annulé par les voies de droit.
• Terrain non répertorié aux livres fonciers mais issu du morcellement du patrimoine foncier villageois communément appelé terrain villageois: une procédure administrative est suivie par l'acquéreur lui-même, pour l'accomplissement des formalités d'immatriculation dudit terrain en son nom. Cette procédure est surtout mise en œuvre auprès des services décentralisés de l'État (collectivités territoriales, Préfectures) et au Ministère de la Construction, de l'Assainissement et de l'Urbanisme. Les différentes étapes d'obtention des documents administratifs sont les suivantes : l'attestation villageoise, la lettre d'attribution, l'arrêté de concession provisoire (ACP), et le Certificat de Propriété Foncière (CPF) du terrain.
A chaque étape de l'accomplissement desdites formalités, il conviendra d'acquitter des frais d'actes pour chaque document sans compter certains frais additionnels reversés très souvent aux agents des différents services administratifs impliqués dans leur délivrance.
Bien que la procédure administrative soit moins onéreuse que celle décrite en première option, celle-ci a l'inconvénient de ne pas sécuriser l'acquéreur d'un terrain face au phénomène de passation de pouvoir des chefs de villages à de nouvelles générations. Devant ce phénomène de changement d'interlocuteurs dans la plupart des situations rencontrées, les nouveaux chefs ont tendance à remettre en cause les actes de cession des parcelles de terrains cédées par les prédécesseurs. Cette situation crée d'importants désagréments observés tout comme la multiplicité d'actions judiciaires récurrentes en réparation des préjudices.
a4°/ - Le respect des délais contractuels
Les délais de livraison généralement annoncés à la commercialisation des programmes immobiliers sont calculés à partir de plannings d'exécution intégrant normalement tous les paramètres imprévisibles comme les intempéries, les événements sociaux ou politiques et tout aléa susceptible de survenir à la réalisation des opérations.
Les plannings de réalisation intègrent également la durée d'obtention des documents administratifs pour le démarrage des travaux (accord préalable ou Permis de Construire) et de recherche de financement.
Très souvent les délais annoncés dans les contrats de réservation ne sont pas honorés par la plupart des promoteurs immobiliers pour divers motifs. Le promoteur doit être regardant sur les diligences habituelles et la constance dans la mise en œuvre des chantiers. Il doit décrire et expliquer le processus de construction selon une organisation technique, administrative et un suivi strict. Le reproche souvent formulé à l'encontre des promoteurs immobiliers est de ne jamais tenir les engagements de délai de livraison et de les rallonger indéfiniment. Cela impacte négativement l'image et la crédibilité.
a5°/ - La perception de l'image marketing du promoteur.
L'image du promoteur immobilier a très souvent été écorchée par des comportements peu scrupuleux des devanciers qui ont été auteurs de plusieurs délits de mauvaise utilisation de fonds des réservataires. En effet les responsables de certaines entreprises de promotion immobilière ont disparu en emportant les fonds versés par les réservataires.
L'image du promoteur immobilier ivoirien se trouve ainsi ternie par ces agissements qui n'honorent pas la profession.
Dans divers segments du secteur de promotion immobilière, la dénomination d'un promoteur reflète très souvent le type d'opération réalisée par celui-ci, et qui caractérise son image marketing. L'image marketing est une représentation incrustée, gravée dans les attributs de son nom commercial; ou des quartiers réalisés (élitistes, résidentiels ou populeux) ou encore dans les types de logements construits (standing, économique ou social).
B- Les critères de gestion des rapports contractuels
b1°/ - L'accès du promoteur aux ressources de financement
L'accès du promoteur aux ressources de financement constitue une exigence de bonne gouvernance pour l'entreprise moderne crédible qui aspire à la croissance. Il n'est pas souhaitable de constater qu'un opérateur réalise un programme sans recourir au moindre financement. La crédibilité de l'opérateur s'observe aussi par sa capacité à avoir accès aux financements de ses activités par des ressources extérieures.
La saine gestion des fonds remis par les réservataires est également un critère d'appréciation de la crédibilité du promoteur immobilier. L'idée contenue dans le vocable « saine gestion» est que l'argent confié par les réservataires soit exclusivement consacré à la réalisation des travaux des chantiers pour lesquels ces sommes sont payées.
Lorsqu'un chef d'entreprise détourne à son profil ou par manque de procédures de contrôle appropriées, se fait voler ces sommes par une tierce personne, cela constitue un acte de mauvaise gouvernance qui impacte la crédibilité de son entreprise et ternit son image.
b2°/ - Le suivi et la gestion des prestations d’opérations
La gestion des plannings de réalisation des chantiers constitue également l’un des critères de respect de l'engagement contractuel pris vis-à-vis des clients réservataires des logements. L'avancement des travaux bien menés rassure et met en confiance les clients qui respecteront leurs engagements de paiement ou de cotisations. A contrario, lorsque les travaux sont souvent interrompus ou ralentis pour une raison quelconque, le client ne se sent plus dans l'obligation de respecter le moindre délai de paiement et cherche plutôt à indexer les paiements à l'avancement des travaux.
La célérité dans la mise en œuvre des chantiers, l'information commerciale quasi permanente à fournir aux clients sur l'état d'avancement des travaux, la gestion du service après-vente d'après livraison des bâtiments, le conseil technique pertinent pendant la phase d'aménagement dans le local sont autant de critères qui forgent forcément la perception des clients vis-à-vis du promoteur immobilier.
Il serait inapproprié pour le promoteur immobilier d'embrasser un vaste chantier dont il maîtriserait mal les contours mais plutôt de scinder le planning en plusieurs phasages ou tranches en fonction de sa capacité économique. Cela améliorera considérablement sa maîtrise d'ouvrage et les relations avec les réservataires tout en limitant les pertes financières provenant de vols de matériaux de construction et de litiges.
C - Critères du marketing des opérations
c1°/ - L’emplacement et la description des aménagements
La description des sites de lotissements et de l'emplacement des terrains d'assiette avec des références cadastrales précises matérialisés sur le plan d'urbanisme, comportant différences cellules d'aménagement bien présenté. Les lotissements doivent prévoir toutes les commodités usuelles comme les espaces verts, les écoles, les terrains de sport, les aires de jeux, qui constituent une exigence d'annonces commerciales et de communication.
Ce sont là des paramètres qui déclenchent très souvent la décision du client potentiel pouvant fonder son appréciation sur des données objectives, réelles et non sur des images virtuelles de plans tirées en 3D à partir de logiciels.
C2°/ - Les commodités offertes et la qualité des aménagements
Les urbanistes sont pour la plupart des concepteurs d'aménagements et à ce titre, ils sont habilités à imaginer et à concevoir tout type de quartier. Nous les exhortons à faire plus d'efforts de créativité dans la mise en œuvre de leur mission d'aménagements des différentes parcelles. Ils présentent généralement une diversité de plans de cellules d'aménagement que les responsables techniques des opérateurs ont la latitude de soumettre à critique et à proposer tout ce qui pourrait y apporter des améliorations notables.
Un plan d'urbanisme conçu avec stylisme et imagination créative est porteur de sources de vie, de sentiment de satisfaction personnelle et d'espérance sociale. L'urbaniste doit restituer au quartier sa beauté architecturale intrinsèque que le promoteur ambitionnait de lui donner. L'aménagement du quartier est le premier critère d'admiration, d'appréciation ou de critique du promoteur immobilier l'ayant réalisé. L'agencement des cellules d'îlotage dans un lotissement de quartiers doit se faire en harmonie avec les modèles de bâtiments à y édifier, les types de réseaux d'assainissement à réaliser, les commodités et infrastructures collectives à prévoir dans le quartier.
c3°/- La prise en compte de la satisfaction de la clientèle
La crédibilité d'un promoteur immobilier est véhiculée par les occupants du quartier c'est-à-dire les locataires et simples visiteurs. L'appréciation du quartier ou du type de logement est la première remarque généralement faite à l'occupant ou à l'acquéreur lui-même par les visiteurs. Cette appréciation du logement et du cadre de vie est presque toujours comparé au coût d'acquisition afin de classer le niveau de vie ou le standing du quartier. L'exemple d'un logement situé à Cocody, 7ème tranche comparée à celui situé au quartier voisin dénommé « Les Perles Grises d’AGUIEN».
Le second critère d'appréciation du logement ou du type de quartier porte sur la nature des travaux de modifications après la livraison des logements. L'observation porte généralement sur le critère d'harmonie de façade entre des maisons construites en mitoyenneté, ce qui dénote du respect ou non du cahier de charges et de l'harmonie architecturale. La qualité des espaces verts (verdoyant, bien tondus ou nus et dégradés) ajoute à l'appréciation du degré de respect du cadre de vie, de l'environnement et par conséquent, de la catégorisation des occupants. Un autre critère porte sur le sentiment de fierté et de satisfaction exprimé les propriétaires vis-à-vis de leurs maisons et du quartier tels qu'appréciés par les visiteurs.
L'appellation ou le nom commercial du promoteur immobilier rime avec une certaine qualité de programmes et de logements qu’il réalise. Exemple: INTERBAT=Haut standing donc à prix sélectifs, quartier Chic ; SICOGI=Économique donc à prix accessibles à tous, quartiers populeux.
De nos jours la plupart des promoteurs immobiliers alternent les deux types de construction : le type économique et le logement de standing afin de profiter des avantages spécifiques de chaque segment du secteur de la promotion immobilière.
Cependant pour justifier le relèvement substantiel de prix des logements économiques, certains promoteurs attribuent à leurs opérations la dénomination de logement économique amélioré.
La sécurité collective mise en place pour l'accès aux quartiers livrés constitue aussi un critère non négligeable d'appréciation de crédibilité du promoteur. Ce critère va de paire avec la mise en place par le promoteur d'un syndic de propriétaires des quartiers livrés, syndic chargé de veillez à la sécurité collective et individuelle des habitants.
Conclusion partielle
Il serait hasardeux de qualifier un aménageur foncier ou un opérateur immobilier de crédible ou non sans au préalable avoir analysé tous les contours objectifs sus-décrits, les critères susceptibles de militer en sa faveur ou de nuire à sa réputation. Il appartient à chaque personne d'expérimenter les agissements de chaque promoteur ivoirien tout en prenant les dispositions prudentielles appropriées.
Le témoignage de certaines personnes peut quelques fois être d'un secours appréciable pour voir si un promoteur est connu ou non, si l'opération qu'il propose existe bel et bien. La crédibilité est un acte de bonne foi et de témoignage pour celui qui apprécie et de reconnaissance des services rendus pour le promoteur dont les ouvrages sont appréciés.
Préconisations :
PROCESSUS D'ACQUISITION DE TERRAINS
& PURGE DES DROITS COUTUMIERS
Mise en place d’un barème administratif indicatif des prix au m² de terrain par zone d'urbanisation des grandes agglomérations du pays.
• Attestation villageoise au vu d'extrait topo de délimitation
• Attestation villageoise avec dossier de lotissement non approuvé
• Attestation villageoise avec arrêté d'approbation de lotissement
• Lettre d'attribution délivrée
• Arrêté de Concession Provisoire
• Certificat de Propriété Foncière
Mise en place d’un répertoire des taux de redevances foncières payables à la délivrance des papiers administratifs de terrains ruraux.
• Chefferies de villages: délivrance de l'attestation villageoise
• Représentants de l'administration: délivrance de lettres d'attribution
• Mairies pour taxe municipales d'équipement et l'authentification des signatures
Adoption d’une base de calcul de superficie pour la détermination des prix de cession et des redevances
• Superficie brute de lotissement de la parcelle de terrain cessible
• -> Déduire la superficie occupée par les servitudes d'urbanisme (soit 25 à 40%)
• -> Déduire la superficie revenant à l'opérateur lotisseur (3/10 lots)
• -> Déduire la superficie revenant à l'aménageur foncier (3/10 lots)
• -> Déduire les redevances foncières revenant au MCAU (5%de la superficie)
• -> Déduire les superficies revenant aux autres partenaires de lotissement
Adoption de modalité de purge des droits coutumiers et des redevances foncières
• Purge des droits coutumiers (paiements du prix de cession). Il faut faire prévaloir l'esprit d’échange de biens fonciers ou immobiliers.
• Quote-part de 25% payable à court terme en numéraires sur le montant de la cession (soumis au financement du Fonds de Garantie)
• -> Quote-part ~ 75% payable à moyen et long terme par échange de logements prêts à être habités ou de terrains nus viabilisés
• -> Redevances foncières payables en numéraires (à court terme) à la chefferie du village et aux services administratifs de la mairie et sous-préfecture.
Formalités foncières d'immatriculation du terrain expurgé de tout droit coutumier
• Dossier technique du terrain pour demande de Lettre d'Attribution
• Formalités de création de Certificat de Propriété Foncière (TF,ACP)
Travaux d'aménagement et de viabilisation des terrains nus ainsi acquis
• Dossier de financement des études d'aménagement et des travaux de viabilisation du terrain (soumis au financement du Fonds de Garantie Mutuelle du Foncier et de l'Habitat).
• Détermination de coûts de revient et des prix de mis à disposition des parcelles viabilisées.
